CANVI D'ÚS DE LOCAL A HABITATGE
La mera descripció en l'escriptura de divisió horitzontal no impedeix el canvi de destinació.
- “Habitatge” i “local” són els termes que es fan servir per a aquestes dues entitats en qualsevol escriptura de divisió horitzontal, per tal d’identificar-les. Ara bé, aquests termes condicionen la destinació d’aquestes entitats? Si un propietari modifica la destinació d’un local per la d’un habitatge suposa contradir l’escriptura de divisió horitzontal i, per tant, el títol constitutiu?
- A aquest dubte, hi afegim encara un element que cal tenir en compte: un local es converteix en habitatge per decisió unilateral del propietari i en contra de la postura de la Comunitat, ja que aquesta entèn que la destinació única de l’entitat (local) era la que es va fixar al seu moment en la descripció de l'immoble, i que això ho marca de manera definitiva.
- Doncs bé, el Tribunal Suprem (TS) no opina de la mateixa manera, tal com s’extreu de la recent sentència dictada el 30 de desembre de 2010. Aquesta sentència deixa molt clar que la mera descripció en l'escriptura de divisió horitzontal no impedeix el canvi de destinació.
- El propietari té plena llibertat a l'hora de destinar el seu pis o local a qualsevol activitat.
- Per impedir-lo, indica el text, caldria una prohibició expressa en aquesta escriptura, perquè si no, cada propietari té plena llibertat a l’hora de destinar el seu pis o local a qualsevol activitat. Per exemple -encara que en aquesta sentència no s'abasta el tema- és evident que en multitud d'immobles hi ha despatxos professionals en habitatges, que figuren en l'escriptura de divisió horitzontal com a tals, però sense prohibició de canvi de destinació.
- En aquest sentit, el TS deixa molt clar que el dret a la propietat privada té reconeixement constitucional, i que només pot ser restringida per normes legals que, en tot cas, han de ser interpretades de forma restrictiva.
- Estimem que aquesta sentència és perfectament aplicable a Catalunya, ja que la regulació del Codi Civil de Catalunya ja permet als propietaris variar l’ús dels seus departaments per pròpia iniciativa i com a plasmació dels seus drets dominicals.
Límits al canvi. En definitiva, els únics límits a la lliure modificació de l'ús de l'immoble són:
- Que hi hagi prohibició expressa en el Títol.
- Que sigui necessari fer obres importants en elements comuns, entenent com a tals el canvi d'estructura o les parets mestres de la finca i supòsits similars.
- Una altra cosa és que després, una vegada efectuat el canvi, hi tinguessin lloc activitats molestes, insalubres, etc. Aleshores la Comunitat podria interposar la corresponent acció de cessació d’acord amb l'art. 553-40 del Codi Civil de Catalunya. Però, en tot cas, serà amb motiu d'infracció de comportament i no pel canvi de destinació.
Aclariments. Finalment, cal fer dos aclariments:
- Que el canvi de destinació no comporta modificació del coeficient de propietat.
- Que el propietari del nou habitatge podrà enganxar-se a elements o serveis comuns, sempre que tècnicament sigui possible i, per descomptat, assumirà totes les despeses que això comporti.
