Cada vegada més els propietaris acudeixen al contracte de lloguer TEMPORAL, per a eludir les mesures restrictives dels últims anys que afecten els contractes de lloguer d’HABITATGE, entre elles: els límits a les pujades del lloguer, la contenció de rendes, l’obligatorietat de la pròrroga forçosa, pròrrogues extraordinàries, etc… Els contractes de TEMPORADA s’han convertit en el forat de la nova Llei d’Habitatge. Per això és convenient conèixer el funcionament d’aquest tipus de contractes i els aspectes legals més importants.
Quin és l’objecte que diferencia a tots dos contractes?
– El contracte d’arrendament d’HABITATGE té sempre l’objectiu de satisfer la necessitat de l’arrendatari (inquilí) d’establir a l’habitatge arrendat el seu domicili habitual i permanent, és a dir, la seva llar.
– En l’arrendament per TEMPORADA l’arrendatari només té una necessitat temporal d’ocupar l’habitatge, per això s’ha de deixar constància en el contracte que l’habitatge no pot constituir el domicili habitual i permanent de l’arrendatari al mateix temps que justificar el motiu estacional o temporal pel qual l’arrendatari ha d’ocupar-la. Són situacions que donen lloc a aquest tipus de contractes temporals: el lloguer a estudiants per la durada del curs acadèmic, gaudi d’un període vacacional, o en el cas de desplaçaments laborals per a la realització de treball per un temps determinat, entre altres…
Quina normativa legal regula el contracte d’arrendament per temporada?
– En l’arrendament d’habitatge habitual i permanent, la regulació (Titulo II de la LAU) estableix de manera imperativa les condicions a les quals ha de subjectar-se el contracte com són la renda, la durada del contracte i les seves pròrrogues, etc… sense deixar a penes marge a la llibertat de pactes en un afany de protecció a l’arrendatari a qui considera la part més feble. Tot al contrari, en el contracte d’arrendament per TEMPORADA, aquestes normes imperatives no són aplicables i la llei permet, en gairebé tot el contingut, la llibertat de pactes.
No obstant això, sembla ser que aquesta llibertat contractual de la qual actualment gaudeixen aquests contractes de TEMPORADA arribarà a la seva fi perquè el govern ja ha anunciat que procedirà a regular aquests contractes, donat el seu increment en els últims anys com a mitjà per a eludir la regulació que per als contractes d’habitatge imposa la LAU.
Defineix la temporalitat del contracte d’arrendament que la seva durada sigui inferior a un any?
– NO. La convicció, que el contracte de TEMPORADA ha de ser per un temps d’11 mesos o inferior, és una llegenda molt estesa fins i tot entre alguns professionals. No existeix cap norma legal en tal sentit. D’aquí, que en moltes ocasions ens trobem amb contractes d’arrendament d’habitatge que s’enuncien, erròniament, com a temporals, simplement perquè tenen una durada inferior a l’any, en un intent d’eludir l’aplicació de la pròrroga forçosa que s’aplica obligatòriament als contractes d’habitatge.
S’ha de tenir en compte que, en cas de conflicte, aquests contractes serien declarats fraudulents pels tribunals si l’arrendador no aconsegueix provar la causa objectiva de la temporalitat i, en conseqüència, se li aplicarien ipso facto les normes que regulen l’arrendament d’habitatge subjectant-los quant a la seva durada a la pròrroga forçosa de cinc anys (o set si és persona jurídica).
És el mateix un contracte d’arrendament TEMPORAL (vacacional) que un lloguer d’habitatge TURÍSTIC?
– NO. En aquest cas l’element de la durada sí que distingeix tots dos contractes. A Catalunya la regulació sectorial dels habitatges de lloguer turístic, estableix per una durada màxima de 31 dies, i si supera aquest límit, ja no estarem davant un lloguer turístic, si no de TERMPORADA.
Es pot prorrogar un contracte d’arrendament per temporada?
– Sí, com hem dit anteriorment, no existeix norma que impedeixi que les parts puguin prorrogar del contracte de TEMPORADA. En aquest cas, cal regular en el propi contracte no sols la seva durada determinada, sinó la seva resolució automàtica una vegada finalitzat el contracte, i en quins casos i com han de procedir les parts per a prorrogar-ho.
Recordem en aquest sentit que, en el contracte d’habitatge habitual, si no hi ha comunicació per escrit de l’arrendador manifestant la seva voluntat de no prorrogar el contracte, una vegada finalitzada la seva durada o, en el seu cas, les pròrrogues legals, el contracte es prorroga de manera automàtica.
És diferent el preu de renda de lloguer en un contracte d’arrendament d’habitatge i en un de temporada?
– En general pel perfil d’inquilins que accedeix a aquest tipus de contractes de TEMPORADA solen ser persones amb un nivell econòmic superior com és el cas d’estudiants (amb pares que avalen als seus fills), professors, executius, etc..
– D’altra banda, solen ser habitatges dotats de tots els serveis, com a fibra o internet d’alta velocitat, i al complet de mobles i estris de tal manera que la seva ocupació per l’inquilí només requereixi del seu aixovar personal.
– Tampoc hem d’oblidar que els contractes d’arrendament de TEMPORADA no estan subjectes a les normes de contenció de preus, que sí que s’apliquen en els contractes de lloguer d’habitatge habitual i permanent quan estan situats en zones declarades de mercat residencial tens, tal com la Llei 12/2023 de 28 de maig pel Dret a l’Habitatge expressament estableix.
Quina fiança ha de dipositar l’arrendatari si lloga per TEMPORADA?
– En el cas del lloguer per TEMPORADA la fiança que s’ha de dipositar és l’equivalent a 2 mensualitats de renda.
S’aplica als contractes de TEMPORADA el límit imposat pel Govern a l’actualització dels preus de lloguer?
– No. El límit del 2% a l’actualització de les rendes de lloguer, només s’aplica als contractes d’arrendament d’habitatge habitual i permanent subjectes a la LAU 1994. Per tant, el contractes de TEMPORADA, atès que es regeixen per la voluntat de les parts, s’actualitzaran anualment segons l’IPC real, si així ho haguessis pactat les parts.
Quin contracte té una fiscalitat més beneficiosa per a l’arrendador?
– IRPF: Sens dubte l’arrendament d’habitatge habitual ofereix majors beneficis fiscals per a l’arrendador. La reducció en l’IRPF del rendiment net positiu obtingut pel propietari, van des del 50% al 90% (a partir de 1/1/2024), segons els casos.
En contra seva, a l’arrendament de TEMPORADA no hi ha deducció.
– ITP: Els arrendaments d’habitatge habitual no tributen en l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP), estan exempts.
En contra seva, els arrendaments de TEMPORADA tributen el 0,5% de la quantitat total de renda a satisfer per tota la durada de l’arrendament.
Si vostè és soci de la Cambra i té dubtes quant a la modalitat de contractació que ha d’utilitzar, pot consultar-ho gratuïtament al nostre servei jurídic.
