El passat divendres 1 de març el govern estatal del PSOE va aprovar un nou decret en matèria d’habitatge i lloguer consensuat amb Podemos, dos mesos i mig després del primer intent. La no convalidació d’aquell primer decret-llei en suposà la derogació.
Encara que el text segueix sense donar potestat a comunitats autònomes i ajuntaments perquè limitin els preus de lloguer en zones d’especial tensió de preus, aquesta vegada Podemos ha decidit que hi donarà suport. El motiu és que inclou altres millores, especialment pel que fa a desnonaments i limitació de preus dins del contracte.
També apareixen els índexs de preus estatals, que el Govern considera un pas previ necessari per a una eventual futura regulació a més d’incentius fiscals a la contenció de les rendes en habitatge protegit, encara que finalment no contempla la bonificació del 80% de l’IBI per al lloguer d’habitatge habitual si la renda fos inferior a la determinada per aquest índex. L’avançament de la convocatòria electoral ha precipitat la decisió de Podemos, que serà decisiva per a la convalidació del text en la diputació permanent (òrgan rector del congrés en períodes inhàbils).
Les mesures que recull aquesta norma seran aplicables als contractes signats a partir de demà dia 6 de març, sense efecte retroactiu sobre els contractes ara en vigor, que continuaran regint-se per la normativa que li sigui d’aplicació segons la data de la signatura d’aquest.
La urgència d’aquest decret–llei es justifica per al Govern en la necessitat d’adaptar el marc normatiu a les dificultats d’accés a l’habitatge en règim de lloguer, davant la vulnerabilitat econòmica i social d’un gran nombre de famílies i llars. També en el fenomen creixent del lloguer turístic, l’escassetat del parc d’habitatge social i el creixement de desnonaments vinculats al lloguer, així com per les deficiències en matèria d’accessibilitat.
En el nou decret es mantenen la majoria de les novetats del primer (durada dels contractes, limitació de fiances, habitatges d’us turístics…) i s’introdueixen altres novetats. En total es modifiquen quatre lleis: arrendaments urbans, propietat horitzontal, enjudiciament civil i la llei reguladora d’hisendes locals.
Per la part de la reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans que afecta als contractes:
- S’amplia el termini de pròrroga obligatòria dels contractes de lloguer d’habitatge permanent de tres a cinc anys (o set anys si l’arrendador és una persona jurídica), i s’ampliarà la pròrroga tàcita d’un a tres anys per a persones físiques o jurídiques, en el cas que l’arrendador o l’arrendatari no manifestin la seva voluntat de no renovar-lo.
- La pujada de la renda anual estarà lligada a l’IPC durant el temps que duri el contracte (cinc anys si l’arrendador és persona física o set anys, si és persona jurídica).
- Es limita a un màxim de dos mensualitats de renda les garanties addicionals a la fiança, tret que es tracti de contractes de llarga durada (es a dir, més de cinc anys persona física o set anys persona jurídica).
- En el cas que l’arrendador o l’arrendatari manifestin la seva voluntat de no renovar-lo, l’arrendador ha de comunicar-ho a l’inquilí amb quatre mesos d’antelació. Si és l’inquilí el que vol anar-se’n, ha d’avisar amb dos mesos d’antelació.
- La potestat de recuperació de l’habitatge pel propietari per a resoldre anticipadament el contracte ha de quedar recollida expressament en el contracte -com que el necessiti per al seu habitatge habitual, dels seus fills o cònjuge si canvien les circumstàncies familiars-.
- El comprador d’un habitatge en lloguer ha de respectar el contracte vigent, estigui o no inscrit en el Registre de la Propietat.
- Si hi ha acord entre propietari i inquilí es podran realitzar obres de millora de l’habitatge sense necessitat de signar un nou contracte.
- En cas de mort de l’arrendatari, els familiar tindran dret a continuar en l’habitatge si es troben en situació d’especial vulnerabilitat o afecta a menors d’edat, persones amb discapacitat o més gran de 65 anys. No podrà pactar-se en el contracte la renúncia a aquest dret de subrogació.
- Les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte aniran a càrrec de l’arrendador, sempre que sigui una persona jurídica.
- S’exclou l’habitatge d’ús turístic en la Llei d’Arrendaments Urbans i s’estableix una remissió clara a la normativa turística que regula els habitatges turístics.
La modificació de la llei d’hisendes locals contempla els següents beneficis fiscals:
- S’habilita als Ajuntaments la possibilitat d’establir una bonificació de fins al 95% en la quota de l’IBI per als habitatges subjectes a lloguer a preu limitat. És a dir, es tracta d’una bonificació per al particular que té un habitatge protegit i que decideix posar-lo en lloguer, però a un preu limitat per l’Ajuntament o la CCAA corresponent.
- S’estableix l’exempció de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats en la subscripció de contractes d’arrendament d’habitatge per a ús estable i permanent. És a dir, persisteix l’obligació de presentar la declaració i s’elimina el pagament del ITP per part del llogater.
Per la part dels desnonaments, suposa una reforma de la Llei d’Enjudiciament Civil:
- Un cop el jutge ordena el desnonament de l’inquilí, es comunicarà als serveis socials perquè actuïn en cas de vulnerabilitat per part del llogater. El desnonament s’interromprà pel termini d’un mes si el propietari és un particular i es paralitzarà pel termini de tres mesos si es tracta d’una persona jurídica.
- Una vegada el jutge ordena la demanda de desnonament, ha de comunicar-ho als serveis socials d’ofici amb data i hora exacta del llançament.
- Als lloguers de llars en situació de vulnerabilitat, persones amb discapacitat, menors d’edat o majors de 65 anys, en cas de defunció del titular del contracte, l’arrendament se subrogarà a la resta d’inquilins de l’habitatge.
Si té dubtes o consultes no dubti en contactar amb els nostres serveis jurídics.
