La inminente aprobación de la Ley estatal para el derecho a la vivienda, y los mecanismos de contención de rentas para intervenir sobre los precios del alquiler que podría introducir, comportan que los propietarios, ante estas medidas intervencionistas y perjudiciales, opten para buscar otras salidas, como el alquiler de temporada, o simplemente decidan no alquilar su piso, o ponerlo a la venta.
Entre las alternativas que se ofrecen a los propietarios, en este boletín abordaremos las principales diferencias entre el alquiler temporal y el alquiler habitual o continuado en el tiempo, puesto que muchos propietarios se preguntan qué de estas dos es la mejor opción para alquilar su vivienda.
Pasamos a analizar las diferencias entre ambas opciones. Son las siguientes:
LA REGULACIÓN
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) trata los contratos de arrendamiento de vivienda temporal como contratos de uso diferente al de vivienda, por lo cual se regirán por las normas que regulan los contratos de arrendamiento de locales comerciales, oficinas, garajes, etc. Por lo tanto, el arrendamiento de temporada se regulará por la voluntad de las partes, por al que se ha establecido a la LAU y supletoriamente por el Código Civil, mientras que el contrato de arrendamiento de vivienda habitual se regirá para el que se ha establecido a la LAU, por la voluntad de las partes y supletoriamente por el Código Civil.
LA DURACIÓN
El contrato de arrendamiento de vivienda habitual se encuentra sometido a las prórrogas legales que establece la LAU, por lo cual la duración del contrato será la que libremente acuerden las partes, pero si esta es inferior a cinco años si el arrendador es persona física o siete años si el arrendador es persona jurídica, el locatario tendrá derecho a prorrogar el contrato hasta que el contrato logre una duración de cinco años o siete años si el arrendador es persona jurídica.
Aun así, el contrato de arrendamiento de vivienda temporal no se encuentra sometido a las prórrogas legales que establece la LAU, por lo cual la duración del contrato será la que libremente acuerden las partes, finalizando el contrato a la fecha prevista de vencimiento, a no ser que las partes libremente y voluntariamente pacten que se pueda prorrogar en el tiempo y forma que determinen.
EL DESESTIMIENTO
Si se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, el locatario tendrá derecho a desistir del contrato transcurridos los seis primeros meses de duración de aquel. En cambio, en el contrato de arrendamiento de vivienda temporal el inquilino tendrá derecho a desistir si así lo acuerdan expresamente las partes en el contrato; en caso contrario, el inquilino se verá obligado a cumplir con la duración inicialmente pactada y, por lo tanto, no tendrá derecho a desistir antes de su vencimiento.
LA FIANZA
La fianza que tendrá que prestar a comienzos del arrendamiento el inquilino cuando se trate de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual será de una cantidad equivalente a la renta pactada. Además, el propietario podrá exigir como garantía adicional un máximo de dos mensualidades más de renta. Aun así, cuando se trate de un contrato temporal la fianza legal será de dos mensualidades de renta, no existiendo límites en cuanto a las garantías adicionales, por lo cual el propietario podrá exigir como garantía para el pago de las rentas cualquier cantidad independiente de la fianza legal.
LA FINALIDAD
Para que un contrato de arrendamiento sea considerado temporal se tendrá que indicar en el contrato de arrendamiento que no constituirá vivienda habitual y permanente del locatario, y además se tendrá que expresar el motivo de la temporalidad, por ejemplo, para cursar estudios, para pasar la temporada de verano o cualquier otra, por traslado de trabajo, etc. en caso contrario se considerará un contrato de arrendamiento de vivienda habitual y permanente y el locatario tendrá derecho a continuar con el contrato hasta que este logre cinco años de duración o siete años si el arrendador es persona jurídica.
LA RENTA
La Ley catalana de contención de rentas (Ley 11/2020, de 18 de septiembre), tumbada por el Tribunal Constitucional, no afectaba los contratos de temporada, pero sí los contratos de vivienda habitual, en el sentido que los imponía un control de limitación de rentas y que durante los primeros cinco o siete años se mantuviera el mismo precio del alquiler con los incrementos de la inflación.
Previsiblemente, los mecanismos de control de rentas que pueda establecer la Ley estatal para el derecho a la vivienda, tampoco se impondrán en los contratos temporales, que escaparán de este control, y, en cambio, pueden afectar, en mayor o menor medida, en los contratos nuevos que se firmen para residencia habitual del locatario.
En definitiva, el ordenamiento dispensa mayor protección al locatario cuando se trata de un arrendamiento de vivienda habitual que cuando se trata de temporada que se compara con un arrendamiento de local de negocio.
