El Senado ha aprobado la nueva “Ley miedo lo derecho a la vivienda”, así pues, será de aplicación una vez sea publicada al BOE, tal como era de prever, antes de las elecciones municipales del día 28, todo ello parece un acto más de la campaña electoral.
Las contundentes medidas intervencionistas sobre el mercado de alquiler en aquellas zonas declaradas “de mercado residencial tensionado”, obligarán los propietarios arrendadores a tomar decisiones. Por una parte, en caso de seguir en el mercado residencial, serán aplicables una serie de limitaciones, como por ejemplo que los precios de alquiler no serán los libremente pactados por las partes sino que vendrán condicionados por el precio establecido en contratos anteriores, o bien que no se podrá actualizar el precio de alquiler según IPC, sino que hay topes del 2% y del 3% por este año 2023 y 2024, a partir de semillas la actualización será de acuerdo con un nuevo índice del cual se desconocen las directrices. Tan solo se sabe que este nuevo índice no podrá superar en ningún caso el IPC, y que los gastos de contratación serán a cargo del propietario. También se prevé que la duración del contrato pueda quedar alterada, a criterio del locatario, con nuevas prórrogas de hasta 3 años más.
Las restricciones son mayores por aquellos propietarios titulares de 5 viviendas o más, a quienes se califica de “grandes tenedores”. Estos propietarios se verán afectados por unas condiciones diferentes tanto en la determinación de los precios de nueva contratación, como en las posteriores actualizaciones de precios, como por las dificultades para recuperar la vivienda en los procedimientos de desahucio, sea por finalización de contrato o por impagos. También se verán afectados por el alquiler social obligatorio con rentas ínfimas que, fácilmente no llegan ni a cubrir los costes de la vivienda.
En todo caso, los arrendamientos de viviendas quedarán afectados por una gran complejidad que requerirá, en todo momento, el asesoramiento de expertos para conocer en qué condiciones se puede arrendar una vivienda, si este está afectado por “zona tensionada” o no, si el propietario tiene la consideración de gran tenedor o no, cuál es el precio al cual se puede ofrecer la vivienda, qué sueño las limitaciones a las actualizaciones de renta, o qué se el plazo de finalización del contrato y las prórrogas aplicables. En resumen, más complejidad y nuevas incertidumbres.
Tanto desde el Estado español, como desde Cataluña, se ha optado para aplicar medidas contra los arrendadores para resolver el problema de la grave carencia de viviendas de alquiler. La incomodidad y los perjuicios que compuerta a los arrendadores este conjunto de medidas, previsiblemente hará que se retiren muchas viviendas del mercado residencial. Los propietarios optarán por otras soluciones como pueden ser la venta de la vivienda, el alquiler turístico o seleccionar situaciones que se ajusten al alquiler de temporada (estudiantes, estancias laborales o docentes, etc.). En consecuencia, la oferta de viviendas de alquiler disminuirá significativamente y el acceso a la vivienda será más exigente, quedando al alcance solo de aquellos inquilinos más solventes y quedando excluidos aquellas capas de la sociedad económicamente más débiles.
Desde la Cambra no podemos más que denunciar una vez más el error de estas políticas que, con toda seguridad comportarán una reducción del número de viviendas de alquiler. Este efecto contraproducente ya se constató el siglo pasado, cuando las prórrogas forzosas y las rentas congeladas llevaron España a uno de los niveles más bajos de viviendas de alquiler de Europa. Contrariamente, se hacen necesarias medidas de estímulo que ayuden a incrementar la oferta de pisos de alquiler y las inversiones en vivienda pública y social, en la línea de las últimas medidas anunciadas por el gobierno de España, siempre que sean factibles, y estén debidamente dotadas económicamente para lograr los objetivos pretensos.
Con este panorama, yo me pregunto: ¿Quién será el grande perjudicado a partir de la entrada en vigor de esta nueva ley? La respuesta es evidente, lo serán aquellas personas con pocos recursos que necesitarán acceder al mercado de alquiler para vivir.
Antoni Martorell i Comas
President de la Cambra de la Propietat Urbana de Tarragona.
