Cada vez más los propietarios acuden en el contrato de alquiler TEMPORAL, para eludir las medidas restrictivas de los últimos años que afectan los contratos de alquiler de VIVIENDA, entre ellas: los límites en las subidas del alquiler, la contención de rentas, la obligatoriedad de la prórroga forzosa, prórrogas extraordinarias, etc… Los contratos de TEMPORADA se han convertido en el agujero de la nueva Ley de Vivienda. Por eso es conveniente conocer el funcionamiento de este tipo de contratos y los aspectos legales más importantes.
¿Cuál es el objeto que diferencia en ambos contratos?
– El contrato de arrendamiento de VIVIENDA tiene siempre el objetivo de satisfacer la necesidad del arrendatario (inquilino) de establecer en la vivienda arrendada su domicilio habitual y permanente, es decir, su hogar.
– En el arrendamiento por TEMPORADA el arrendatario solo tiene una necesidad temporal de ocupar la vivienda, por eso se tiene que dejar constancia en el contrato que la vivienda no puede constituir el domicilio habitual y permanente del arrendatario al mismo tiempo que justificar el motivo estacional o temporal por el cual el arrendatario tiene que ocuparla. Son situaciones que dan lugar a este tipo de contratos temporales: el alquiler a estudiantes por la duración del curso académico, goce de un periodo vacacional, o en el caso de desplazamientos laborales para la realización de trabajo por un tiempo determinado, entre otros…
¿Qué normativa legal regula el contrato de arrendamiento por temporada?
– En el arrendamiento de vivienda habitual y permanente, la regulación (Titulo II de la LAU) establece de manera imperativa las condiciones a las cuales tiene que sujetarse el contrato como son la renta, la duración del contrato y sus prórrogas, etc… sin dejar apenas margen a la libertad de pactos en un afán de protección al arrendatario a quien considera la parte más débil. Contrariamente, en el contrato de arrendamiento por TEMPORADA, estas normas imperativas no son aplicables y la ley permite, en casi todo su contenido, la libertad de pactos.
Sin embargo, parece ser que esta libertad contractual de la cual actualmente disfrutan estos contratos de TEMPORADA llegará a su fin porque el gobierno ya ha anunciado que procederá a regular estos contratos, dado su incremento en los últimos años como medio para eludir la regulación que para los contratos de vivienda impone la LAU.
¿Define la temporalidad del contrato de arrendamiento que su duración sea inferior en un año?
– NO. La convicción, que el contrato de TEMPORADA tiene que ser por un tiempo de 11 meses o inferior, es una leyenda muy extendida incluso entre algunos profesionales. No existe ninguna norma legal en tal sentido. De aquí, que en muchas ocasiones nos encontramos con contratos de arrendamiento de vivienda que se enuncian, erróneamente, como temporales, simplemente porque tienen una duración inferior en el año, en un intento de eludir la aplicación de la prórroga forzosa que se aplica obligatoriamente en los contratos de vivienda.
Se tiene que tener en cuenta que, en caso de conflicto, estos contratos serían declarados fraudulentos por los tribunales si el arrendador no consigue probar la causa objetiva de la temporalidad y, en consecuencia, se le aplicarían ipso facto las normas que regulan el arrendamiento de vivienda sujetándolos en cuanto a su duración a la prórroga forzosa de cinco años (o siete si es persona jurídica).
¿Es lo mismo un contrato de arrendamiento TEMPORAL (vacacional) que un alquiler de vivienda TURÍSTICA?
– NO. En este caso el elemento de la duración sí que distingue ambos contratos. En Cataluña la regulación sectorial de las viviendas de alquiler turístico, establece por una duración máxima de 31 días, y si supera este límite, ya no estaremos ante un alquiler turístico, si no de TERMPORADA.
¿Se puede prorrogar un contrato de arrendamiento por temporada?
– Sí, como hemos dicho anteriormente, no existe norma que impida que las partes puedan prorrogar del contrato de TEMPORADA. En este caso, hay que regular en el propio contrato no solo su duración determinada, sino su resolución automática una vez finalizado el contrato, y en qué casos y como tienen que proceder las partes para prorrogarlo.
Recordamos en este sentido que, en el contrato de vivienda habitual, si no hay comunicación por escrito del arrendador manifestando su voluntad de no prorrogar el contrato, una vez finalizada su duración o, en su caso, las prórrogas legales, el contrato se prorroga de manera automática.
¿Es diferente el precio de renta de alquiler en un contrato de arrendamiento de vivienda y en uno de temporada?
– En general por el perfil de inquilinos que accede a este tipo de contratos de TEMPORADA suelen ser personas con un nivel económico superior como es el caso de estudiantes (con padres que avalan a sus hijos), profesores, ejecutivos, etc…
– Por otro lado, suelen ser viviendas dotadas de todos los servicios, como fibra o internet de alta velocidad, y al completo de muebles y enseres de tal manera que su ocupación por el inquilino solo requiera de su ajuar personal.
– Tampoco tenemos que olvidar que los contratos de arrendamiento de TEMPORADA no se están sujetos a las normas de contención de precios, que sí que se aplican en los contratos de alquiler de vivienda habitual y permanente cuando están situados en zonas declaradas de mercado residencial tenso, tal como la Ley 12/2023 de 28 de mayo por el Derecho a la Vivienda expresamente establece.
¿Qué fianza tiene que depositar el arrendatario si alquila por TEMPORADA?
– En el caso del alquiler por TEMPORADA la fianza que se tiene que depositar es el equivalente a 2 mensualidades de renta.
¿Se aplica en los contratos de TEMPORADA el límite impuesto por el Gobierno a la actualización de los precios de alquiler?
– No. El límite del 2% a la actualización de las rentas de alquiler, solo se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y permanente sujetos a la LAU 1994. Por lo tanto, lo contratas de TEMPORADA, dado que se rigen por la voluntad de las partes, se actualizarán anualmente según el IPC real, si así lo hubieras pactado las partes.
¿Qué contrato tiene una fiscalidad más beneficiosa para el arrendador?
– IRPF: Sin duda el arrendamiento de vivienda habitual ofrece mayores beneficios fiscales para el arrendador. La reducción en el IRPF del rendimiento neto positivo obtenido por el propietario, van desde el 50% al 90% (a partir de 1/1/2024), según los casos.
En su contra el arrendamiento de TEMPORADA no hay deducción.
– ITP: Los arrendamientos de vivienda habitual no tributan en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), están exentos.
En su contra, los arrendamientos de TEMPORADA tributan el 0,5% de la cantidad total de renta a satisfacer para toda la duración del arrendamiento.
Si uste es socio de la Cámara y tiene dudas en cuanto a la modalidad de contratación que tiene que utilizar, puede consultarlo gratuitamente a nuestro servicio jurídico.
