La fianza se encuentra regulada en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 (en lo sucesivo LAU) que contiene las disposiciones comunes tanto para los arrendamientos de vivienda habitual como para los que son de uso distinto del de vivienda (local, temporada).
Concretamente, el artículo 36 de la LAU señala que a la formalización del contrato de arrendamiento será obligatoria la exigencia de prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y de dos en el alquiler para uso distinto del de habitaje.
Continúa este precepto previendo la actualización de la fianza, pero se dispone que durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuera persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización y, por otra parte, se establecen diferentes reglas de actualización según el contacto de arrendamiento se hubiera pactado o no por un periodo superior a cinco años, o de siete años si el arrendador fuera persona jurídica.
REGLAS LEGALES DE ACTUALIZACIÓN DE LA FIANZA
En definitiva, la actualización de la fianza se rige por las siguientes reglas:
a) Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los primeros siete años si el arrendador es persona jurídica, la fianza no se tiene que actualizar.
b) En caso de contrato con duración pactada igual o inferior a 5 años y prórroga posterior, la actualización de la fianza se hará después de transcurridos 5 años y de forma tal que a partir del 6.º año la cuantía de la fianza será análoga a la renta vigente en aquel momento.
La misma regla será aplicable cuando el arrendador sea persona jurídica, si bien la actualización se hará después de transcurridos 7 años y será a partir del 8.º año que la cuantía de la fianza tendrá que ser igual a la renta vigente en aquel momento.
Cada vez que el arrendamiento se prorrogue, las partes podrán exigir recíprocamente una actualización de la fianza tendente a hacerla igual a una o dos mensualidades de la renta vigente al tiempo de la prórroga, según se trate de arrendamiento de vivienda o de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
c) En caso de duración pactada superior a cinco (5) años, o siete (7) años en caso de que el arrendador sea persona jurídica, la actualización podrá ser libremente pactada por las partes.
Esta libertad compuerta incluso la posibilidad de pacto de no actualización de la fianza. Ahora bien, en caso de que no se haya pactado nada en orden a la actualización de la fianza, el que se ha pactado para la actualización de la renta se presume querido también para la actualización de la fianza.
OBLIGACIÓN DE DEPOSITAR LA ACTUALITACIÓ DE LA FIANZA A INCASÒL
Finalmente, recordamos la obligación que pesa sobre el propietario de depositar en el Institut Català del Sòl (INCASÒL) no solo el importe inicial de la fianza sino también el de las actualizaciones posteriores y que la Cámara de la Propiedad, en su calidad de entidad gestora de la INCASÒL en materia de fianzas, está expresamente habilitada para aceptar y tramitado los depósitos correspondientes y sus actualizaciones, facilitando toda clase de asesoramiento, información y ayuda que el depositante pueda necesitar al respeto.
