El día 22 de septiembre de 2020, entró en vigor la regulación de precios de alquiler aprobada por el Parlamento de Cataluña, que se ha modificado según explicamos al final de la página.
Sin perjuicio de que con posterioridad pueda ser o no declarada inconstitucional por el TC en cuanto entra en colisión con el artículo 17.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que determina la libertad de pacto entre las partes en la determinación de la renta, las Cámaras de la Propiedad nos hemos manifestado repetidamente contra esta normativa y vale la pena recordar, que el Consejo de Garantías Estatutarias de Cataluña asesoró sobre su inviabilidad jurídica.
Las principales preguntas/consultas que se nos hacen son las siguientes:
A qué poblaciones afecta?
Para el primer año de vigencia, en las comarcas de Tarragona es de aplicación a Calafell, Reus, Salou, Tarragona, Tortosa y El Vendrell. A partir del primer año se aplicará a aquellas poblaciones que hayan tramitado el correspondiente expediente para la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso, que deben instar los ayuntamientos y ser aprobado por la Generalitat.
A qué viviendas afecta?
- A aquellas viviendas que constituyan la residencia permanente del arrendatario.
- Quedan excluidas de esta regulación, las viviendas nuevas o procedentes de gran rehabilitación, durante los 3 primeros años desde la finalización de la construcción, los arrendamientos anteriores al 1 de enero de 1995, los arrendamientos de Viviendas de Protección Oficial, las viviendas de redes públicas de vivienda social y las viviendas según condiciones de arrendamiento de alquiler social obligatorio.
Como se debe determinar la Renta Inicial en los nuevos contratos de alquiler?
El precio máximo que se puede concertar es el menor de los precios entre:
- El que resulte del Índice de referencia, el medio (precio m2 x superficie útil). Pulse aquí para calcularlo
- El precio que conste en el último contrato de arrendamiento que se haya hecho de esta vivienda (si los contratos son posteriores al 22 de septiembre de 2015) actualizado con el índice de garantía de competitividad (IGC).
Variaciones sobre el precio de referencia:
- Si dentro del último año ha hecho obras en la vivienda que mejoren su habitabilidad, seguridad, confortabilidad o la eficiencia energética, se puede incrementar la renta con un importe anual que es el resultado de aplicar sobre el importe invertido (no se tienen en cuenta las subvenciones recibidas), el porcentaje correspondiente al precio legal del dinero incrementado en 3 puntos.
- Para características específicas de la vivienda (mínimo 3). Las partes pueden concertar un incremento o un decremento de precio del 5% en función de estas características específicas: ascensor, aparcamiento, amueblado, calefacción o refrigeración, uso de zonas comunes jardín, azotea, piscina (u otros equipamientos comunitarios), conserjería, vistas especiales.
- Viviendas de nueva construcción, durante los 3 primeros años no les es de aplicación esta ley de contención de precios, y los primeros 5 años a contar desde el final de obra, el precio se puede ajustar hasta el área superior del índice de referencia, salvo en el caso que se hayan obtenido subvenciones públicas para su ejecución.
- Si se realizan obras de mejora con contrato vigente (no las de mantenimiento y conservación), finalizado el periodo de prórrogas obligatorias del contrato, se puede incrementar la renta con el importe resultante de aplicar a la inversión realizada el interés legal del dinero incrementado en 3 puntos.
Régimen especial para propietarios con ingresos reducidos.
Quedan excluidos de la determinación del precio máximo de alquiler según el índice de referencia, aquellos propietarios arrendadores que los ingresos de su unidad familiar no supere 2,5 veces el IRSC. Sin embargo les sigue siendo de aplicación la limitación en cuanto que el precio de un nuevo contrato no puede superar el precio establecido en el contrato anterior si estos tiene una antigüedad inferior a cinco años. No será de aplicación esta excepcionalidad si los ingresos del arrendatario no supera los 3,5 los IRSC.
Como se actualiza la renta inicial?
No hay ninguna variación al respecto, se aplica el artículo 18 de la LAU.
Que se puede repercutir a los arrendatarios?
No hay ninguna variación, por acuerdo de las partes, se pueden repercutir al arrendatario los gastos generales y servicios individuales según determina la LAU.
Obligaciones formales
En la oferta que se haga de la vivienda en arrendamiento, debe constar el índice de referencia del precio de alquiler y en su caso la renta del último contrato de alquiler.
Si la renta viene determinada por un contrato anterior, el arrendador debe informar por escrito al arrendatario de la fecha y el importe de la renta anterior y justificar el establecimiento de la nueva renta.
En el contrato de arrendamiento se debe adjuntar al contrato el documento del precio de referencia a la fecha del contrato.
Los incumplimientos de la ley quedan afectados con el régimen sancionador de la ley de la Vivienda (a tener en cuenta que es aplicable la normativa de sanciones prevista en aquella ley, que establece que la sanción mínima nunca puede ser inferior a 3.000 € y que la máxima en infracciones muy graves puede llegar a 900.000 €).
Novaciones
Si se hacen novaciones de precio o de duración en los contratos vigentes a la entrada en vigor de esta norma, les es de aplicación la determinación de los precios máximos de esta nueva normativa.
Última novedad de diciembre de 2020:
La última medida urgente aprobada por el Gobierno de Cataluña que limita más la libertad de pactar los alquileres entre arrendadores / as e inquilinos / as.
Se trata del Decreto-ley 50/2020, de 9 de diciembre (DOGC 11/12/2020).
En él se establece que los arrendadores no podrán repercutir a los inquilinos los gastos generales y los servicios individuales de la vivienda (por ejemplo, gastos comunitarios o seguro del hogar, entre otros) si esta repercusión no se pactó en el contrato de arrendamiento precedente, en el caso de existir, si éste se firmó con posterioridad al día 22 de septiembre de 2015 -cinco años anteriores a la fecha de entrada en vigor de la ley de contención de rentas de Cataluña.
Cuando nos afecta la norma?
Afecta a los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda y las prórrogas que se firmen a partir del día 12 de diciembre de 2020 -fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley.
Supuestos en los que se puede encontrar el arrendador:
1. ¿Qué pasa si el contrato anterior se firmó antes del día 22 de septiembre de 2015?
En este caso, el arrendador podrá repercutir los gastos generales y los servicios individuales siempre que se indique de manera expresa en el nuevo contrato de arrendamiento de vivienda o prórroga. Se deberá indicar de manera desglosada y diferenciada a la renta los importes a que se refieren. El inquilino debe conocer exactamente la cifra que deberá pagar por estos conceptos.
2. ¿Qué pasa si el contrato anterior se firmó con posterioridad al día 22 de septiembre de 2015 y ya estaba repercutiendo los gastos generales y los servicios individuales del inmueble?
En este caso, la norma nos permite seguir repercutiendo los gastos generales y los servicios individuales. Ahora bien, habrá que indicarlo de manera clara y precisa en el nuevo contrato de arrendamiento o prórroga convencional.
3. ¿Qué pasa si el contrato anterior se firmó con posterioridad al día 22 de septiembre de 2015 y no estaba pactada la posibilidad de repercutir estos gastos, pero ahora sí quiero que lo pague?
Desafortunadamente, en este caso, no se podrá pactar que el inquilino asuma el pago de los gastos ni los servicios individuales en el nuevo contrato de arrendamiento o documento de prórroga. La norma lo prohíbe expresamente.
Por lo tanto, si bien es cierto, que desde Cámara, hemos estado recomendando que el arrendador repercuta, de manera diferenciada a la renta: los gastos comunitarios, el seguro del hogar, etc., tal como lo permite hacer la Ley de Arrendamientos Urbanos, a partir de ahora, si firmamos un contrato de arrendamiento de vivienda con posterioridad al 22 de septiembre de 2015 y en su redactado no se pactó esta posibilidad, ahora tampoco podremos repercutirlos.
Desde la Cámara, pensamos que sólo se podrá repercutir el IBI y las tasas municipales, de forma diferenciada a la renta, ya que el texto de este Decreto Ley sólo se refiere a los gastos generales del inmueble y los servicios individuales pero, en ningún caso, a los tributos o tasas. En este mismo sentido, la Ley de Arrendamientos Urbanos estatal de 24 de noviembre de 1994 – modificada el año 2019- (Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo) regula separadamente los gastos generales de los tributos como conceptos repercutibles.
En consecuencia, podemos entender que la regulación del Decreto Ley no afecta a la repercusión del IBI o tasas municipales que sí se podrán repercutir.
Ponemos a su disposición nuestros servicios jurídicos para aclarar cualquier duda que les pueda ofrecer esta nueva regulación.
