En lo relativo a la normativa reguladora de la Propiedad horizontal de los edificios situados en territorio catalán, el nuevo Decreto Ley 28-2021 trata de incorporar a la regulación la adopción de acuerdos relativos a mejorar la eficiencia energética de los edificios o sistemas de energías renovables, facilitando a las comunidades de propietarios el poder llevar a cabo dichas obras o instalaciones y, al mismo tiempo, puedan beneficiarse de los fondos europeos “Next Generation (NGEU)”, que contiene una importante partida dirigida a la rehabilitación de viviendas, mejora de la eficiencia energética y establecimiento de energías renovables, para hacerlas más sostenibles.
De los fondos europeos que serán distribuidos por el gobierno estatal, corresponden más de 186 millones de euros a Catalunya y, de estos, 32,57 millones de euros se destinarán a subvencionar instalaciones de autoconsumo.
En resumen, las principales modificaciones hacen referencia a:
¿Qué mayoría de propietarios es necesaria para adoptar acuerdos relativos a la ejecución de obras e instalaciones de infraestructuras comunes que mejoren la eficiencia energética o hídrica de los edificios y energías renovables?
A partir de la aprobación de este decreto ley, tales acuerdos solo requerirán la mayoría simple de propietarios que a su vez representen la mayoría de cuotas de participación (art. 553-25.2), excluyendo estos acuerdos de la mayoría cualificada que hasta ahora se venía exigiendo, si afectaban a la estructura o configuración exterior del edificio (artículo 553-26).
También se encuadran dentro de esta mayoría simple aquellos acuerdos que permitan compartir con otras comunidades de propietarios la generación de energías renovables.
¿Si la comunidad de propietarios ha de acudir a financiación externa para la ejecución de tal obras o instalaciones, que mayoría se necesita?
La celebración de contratos de financiación por parte de la comunidad para hacer frente a los gastos derivados de la ejecución de las obras o instalaciones que mejoren la eficiencia energética o hídrica de los edificios y energías renovables requiere la aprobación del acuerdo por mayoría simple de propietarios que representen mayoría de cuotas, salvo que dichos contratos de financiación tengan un plazo de amortización superior a los quince años, en cuyo caso se requerirá la mayoría cualificada de 4/5 de propietarios que a su vez representen 4/5 partes de cuotas.
¿Qué ocurre con el propietario o propietarios disidentes?
El Decreto-Ley establece un tope a la obligación de los propietarios de contribuir al gasto que comporta la ejecución de las obras de instalación de infraestructuras o equipos comunes para la mejora de la eficiencia energética de los edificios o para instalar equipos de energías renovables de uso común, de tal manera que cuando la repercusión del gasto exceda de las tres cuartas partes del presupuesto anual vigente de la comunidad, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas que les pueda corresponder, los propietarios que hayan votado en contra no quedaran vinculados por el acuerdo (art. 553-30.4). Con ello se intenta proteger a propietarios en situación económica vulnerable y que hayan votado en contra expresamente.
¿Qué ocurre si para la ejecución de dichas obras se ve afectada una instalación o equipo de uso privado?
La modificación también afecta a las instalaciones privativas de los propietarios, de tal manera que, aunque hayan sido previamente autorizadas por la junta, si resultan incompatibles con la infraestructura o equipo de uso comunitario a instalar, prevalece el interés de la comunidad sobre el particular, aunque la comunidad deberá hacerse cargo del traslado o retirada de las instalaciones o sistemas particulares e indemnizar el daño que comporte a los propietarios (553-42).
¿Puedo instalar en mi espacio de uso privativo infraestructuras o equipos de mejora de eficiencia energética o hídrica o de sistemas de energías renovables para beneficio particular? ¿Necesito la autorización previa de la junta de propietarios?
-Sí. el Decreto-Ley recoge la posibilidad de los propietarios que disponen del uso exclusivo de elementos comunes, como puedan ser los patios, terrazas, cubiertas, jardines…, para instalar en ellos infraestructuras o equipos en beneficio particular, siempre que sea con la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica o de sistemas de energías renovables.
-No. Los propietarios interesados sólo deberán presentar un proyecto técnico al presidente o a la administración treinta días antes del inicio de las obras, y no requieren de acuerdo previo de la junta. (art. 553-42). En este caso, los gastos de conservación y mantenimiento de tales infraestructuras corresponden al propietario o propietarios que se beneficien de ellas.
