Parte del articulado de la Ley por el derecho a la vivienda todavía no es aplicable, para quedar supeditado a que el gobierno español dé luz verde a la aplicación de los topes de los precios de los alquileres a los 140 municipios catalanes que la Generalitat ha declarado como zonas de mercado residencial tienes. Pero tenemos que referirnos ahora a algunos aspectos que sí que son aplicables desde el día 26 de mayo de 2023 en que la mencionada ley entró en vigor, concretamente, a las modificaciones que se introducen a la ley de enjuiciamiento civil, es decir, a aquellas que afectan los procesos de desahucio.
Cómo veremos seguidamente, la nueva ley alarga los procedimientos de desahucio. Nadie discute que existe un grave problema en materia de vivienda, pero los problemas sociales nunca tienen que ser resueltos obstaculizando y dilatando los procesos judiciales. El único que conseguiremos es tener una Administración de Justicia escara más lenta y que se incremente la mala imagen que se tiene de esta. Sabemos que agilizar los desahucios tiene mala prensa, pero el que se tiene que hacer es apostar por políticas públicas de vivienda adecuadas y para aumentar el parque público de viviendas para alquilar, pero no nos podemos cargar el sistema, los procesos judiciales tienen que ser ágiles para todo el mundo.
A la nueva ley se incrementan extraordinariamente los requisitos que tiene que cumplir una demanda de desahucio para su admisibilidad.
Nuevos requisitos para la presentación de demandas de desahucio
A la hora de interponer demanda de desahucio, cuando sea de la vivienda habitual del inquilino, el arrendador tendrá que indicar:
1) El arrendador tiene que acreditar si es gran tenedor o no. Si no es un gran tenedor, tiene que acreditarlo mediante certificación del Registro de la Propiedad con la relación de sus propiedades.
2) Si el arrendador es grande tenedor, tiene que acreditar si el ocupante de la vivienda está en una situación de vulnerabilidad económica. Se da por hecho que el arrendador conoce la situación económica de su arrendatario.
3) En caso de que el demandante sea grande tenedor, y el inquilino esté en una situación de vulnerabilidad económica, previamente a presentar la demanda de desahucio se tiene que someter a una mediación o conciliación previa ante las administraciones públicas competentes como requisito de admisibilidad de la demanda.
4) La demanda de desahucio se trasladará de oficio por el juzgado a las administraciones competentes, o servicios sociales, para que informen de la condición social y vulnerabilidad del demandado.
Ofrecimiento de alquiler social antes de la demanda
Además, sigue en vigor la normativa en Cataluña que obliga el gran tenedor a ofrecer a los afectados, antes de interponer cualquier demanda de desahucio, una propuesta de alquiler social. Si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial.
Procedimientos suspendidos por el Real decreto ley 5/2023, de 28 de junio
En cuanto a los procesos de desahucio que se encuentran suspendidos hasta el 31 de diciembre de 2023, cuando el demandante sea grande tenedor, para reiniciar estos procesos suspensos tendrá que someterse a un proceso de conciliación o intermediación que tendrán que establecer las administraciones públicas.
Ampliación de la protección ante situaciones de vulnerabilidad
Se amplía el ámbito de protección cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad económica del locatario. Mientras que hasta ahora la protección llegaba exclusivamente a personas vulnerables en procedimientos de desahucio por impago de renta o expiración de plazo, la reforma amplía esta protección a personas vulnerables que se pretenda desahuciar en procedimientos de precario y de ocupantes sin título o ilegales.
Así mismo, se amplía el concepto de persona vulnerable incrementando los criterios de renta para ser definido como tal y se establece que el juez tendrá que atender como criterio adicional para establecer la vulnerabilidad en situaciones personales, como por ejemplo si en la vivienda residen menores de edad.
Si se declara la vulnerabilidad, se aumenta el plazo de suspensión de los procedimientos de desahucios a dos meses en caso de que el arrendador sea una persona física y hasta cuatro meses si es una persona jurídica. Estos plazos se dan para que la Administración encuentre una solución residencial en el locatario. Estamos ante una medida legal que constituye una expropiación temporal del derecho del propietario sin que este reciba ninguna indemnización.
Obsérvese que los trámites del procedimiento de desahucio, en lugar de girar sobre si concurre o no la causa de desahucio invocada por el propietario, se centran a evaluar si el demandado es vulnerable y en que la Administración le busque un realojamiento, convirtiendo al arrendador en una figura decorativa que tiene que esperar qué se resuelva la situación de si es vulnerable el demandado y si la Administración le encuentra un lugar donde ser realojado.
Prohibición de lanzamiento con fecha abierta
En último lugar, se prohíbe que los juzgados puedan practicar lanzamientos con fecha abierta, teniéndose que especificar la fecha y hora exactas de todos los lanzamientos.
