Hoy se ha publicado en el BOE la Ley por el derecho a la vivienda, la ley 12/2023, así pues, mañana día 26 de mayo entrará en vigor.
Los efectos de esta norma están por ver, pero seguro que serán totalmente contrarios a los objetivos detallados a su exposición de motivos, puesto que las políticas orientadas a limitar los precios y disminuir la seguridad jurídica sobre la oferta, implicarán una reducción del parque de viviendas en alquiler y, a la vez, un incremento de las garantías y solvencia exigida a los locatarios, penalizando a los que tienen menos capacidad económica.
El objetivo de esta Ley es garantizar a los ciudadanos el acceso a una vivienda digna y en condiciones asequibles, con especial protección a aquellas personas que disponen de menos recursos económicos. Con el fin de garantizar esta función social de la propiedad, esta regulación interviene significativamente el mercado del alquiler de vivienda habitual (quedan fuera de esta regulación los referidos a locales, temporada, etc..) y en cuanto a los nuevos contratos de arrendamiento que se formalicen una vez entrada en vigor, las novedades más importantes se resumen en:
¿Cómo define la nueva Ley a los GRANDES TENEDORES DE VIVIENDA?
Serán aquellas personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. Sin embargo, las comunidades autónomas podrán rebajar a 5 o más inmuebles esta definición en las zonas de mercado residencial tenso.
¿Cómo se limitará el precio de la renta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda?
- La limitación de rentas solo afecta los contratos de alquiler cuando la vivienda se encuentre ubicado en una ZONA DECLARADA DE MERCADO TENSO DE ALQUILER. Si hablamos de zonas que no hayan sido declaradas mercado tenso de alquiler, la renta será la que libremente pacten las partes.
- A todos los efectos, para los nuevos contratos realizados bajo la vigencia de la nueva Ley , el precio del alquiler no podrá exceder de la última renta que hubiera estado vigente en los últimos cinco años, una vez aplicada la actualización anual (IPC).
- Si el arrendador es un GRAN TENEDOR DE VIVIENDA, y sin perjuicio de la limitación anterior, la renta no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable según el Índice de Referencia.
¿Cuál será la duración de los nuevos contratos de alquiler de vivienda?
Para los contratos de arrendamiento que se formalicen a partir de la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, ya sea a la finalización de los primeros cinco años del contrato, o en su caso, a la finalización de la siguiente prórroga tácita de tres años, y siempre que lo pida el arrendatario, se impone una PRÓRROGA EXTRAORDINARIA que será de carácter obligatorio para el arrendador en los siguientes supuestos:
- EN ZONAS NO TENSIONADA DE ALQUILER: La prórroga obligatoria será de 1 año, para los contratos en que el arrendador sea GRAN TENEDOR y el arrendatario sea persona VULNERABLE.
- EN ZONA DECLARADA MERCADO TENSO DE ALQUILER: La prórroga obligatoria será de 3 años para todos los contratos de arrendamiento de vivienda, por lo tanto, obliga a todos los arrendadores, independientemente de la situación económica del arrendatario.
¿Qué pasa si la vivienda no ha sido arrendada en los 5 años anteriores?
En este caso, y siempre que la vivienda se ubique en una zona de mercado tienes residencial, la renta de alquiler no podrá exceder del precio aplicable según el sistema de índices de precios de alquiler.
¿Podré repercutir gastos en los nuevos contratos?
No hay la repercusión al nuevo arrendatario de cuotas o gastos que no hubieran sido pactadas en el contrato anterior.
¿En qué casos la norma me permite incrementar la renta de alquiler?
Existe la posibilidad de incrementar un 10% la renta de alquiler limitada, en los supuestos siguientes:
OBRAS. – En el supuesto de que el arrendador realice determinadas obras de rehabilitación, o de reforma o mejora que suponga un ahorro energético del 30%, o de mejora de la accesibilidad, en los dos años anteriores a la celebración del nuevo contrato.
DURACIÓN. – También se podrá incrementar un 10% la renta si el contrato se firma por una duración mínima de 10 años, o en su caso, se establece un sistema de prórrogas que permita al arrendatario prorrogar el contrato hasta 10 años o más.
¿Puedo actualizar la renta de alquiler?
Se mantiene la limitación máxima del 2% para la actualización anual de rentas en aquellos contratos que se tengan que revisar hasta el 31 de diciembre de 2023, y eleva el tope al 3% para aquellos contratos la renta de los cuales se actualice en el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024.
Esta limitación en la actualización anual de la renta será obligatoria para los GRANDES TENEDORES. Para el resto de los propietarios hay la posibilidad de pactar libremente el porcentaje a aplicar, pero si el arrendatario no lo acepta, no se podrá superar los límites establecidos.
Para las actualizaciones anuales a aplicar a partir del 1 de enero de 2025, la norma prevé la creación antes del 31 de diciembre de 2024 de un índice nuevo de referencia que evite los incrementos desproporcionados de renta.
¿Qué pasa si el arrendatario es vulnerable y no me paga?
La norma pretende agilizar la comunicación entre jueces y servicios sociales para evaluar la situación y en su caso una respuesta habitacional rápida a las familias vulnerables. Mientras estas soluciones se producen la norma amplia el periodo de suspensión de los lanzamientos durante un plazo máximo de 2 meses, cuando el propietario sea una persona física, y de 4 meses cuando se trate de una persona jurídica.
¿Quién pagará los gastos de gestión y formalización del contrato de alquiler de una vivienda?
La nueva ley dispone que serán a cargo del arrendador los gastos de la gestión inmobiliaria y las de la formalización del contrato.
¿Cambia la fiscalidad del alquiler?
Para favorecer el alquiler a precios asequibles, para los nuevos contratos se establecen unos porcentajes de reducción en el IRPF del rendimiento neto del alquiler que van desde el 50% y podrán incrementarse hasta el 90% en función de si se cumplen determinados supuestos.
¿Me penalizarán por tener viviendas vacías?
La nueva ley introduce nuevos recargos en el Impuesto de Bienes inmuebles para aquellas viviendas que permanezcan desocupados de forma continuada y sin causa justificada por un plazo superior a años. Este recargo puede variar entre el 50% de la cuota líquida del impuesto hasta el 150% según los casos.
