La nueva Ley por el derecho a la vivienda recoge medidas de carácter fiscal, que afectan el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) y al impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).
Los cambios en los incentivos fiscales a los propietarios al IRPF, harán que el propietario a la hora de alquilar tenga que decidir o bien cobrar más renta al inquilino pero pagar también más a Hacienda, o bien rebajar el alquiler y obtener la diferencia por el pago más bajo a la Agencia Tributaria. Se trata de un mecanismo para intentar aumentar la oferta de vivienda de alquiler.
En cambio, hay otras medidas que tendrán un efecto mucho más limitado, como los recargos del IBI en viviendas vacías, que no está consiguiendo incrementar la muy limitada oferta de vivienda de alquiler, sino que es una medida que crea incertidumbre y agravia todavía más el problema.
A continuación, pasamos a exponer las principales novedades:
I. IRPF
Desde el año 1999, el arrendador disfruta de un régimen fiscal muy beneficioso: puede reducir su renta inmobiliaria el 60% si el destino del inmueble es para vivienda habitual.
A partir del 1 de enero de 2024, para los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda habitual formalizados a partir del 26 de mayo de 2023, se rebaja la reducción al 50%.
Sin embargo, la reducción puede aumentar si se dan las siguientes circunstancias:
a) Reducción del 90% cuando se hubiera formalizado un nuevo contrato en una zona de mercado tensado con una rebaja de al menos un 5% en relación con la última renta actualizada del contrato anterior de la misma vivienda.
b) Reducción del 70% cuando se produzca alguna de las circunstancias siguientes:
– Cuando el contribuyente haya alquilado por primera vez la vivienda, cuando este se encuentre en zona de mercado tenso y el inquilino tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. Si existen varios inquilinos en la misma vivienda, esta reducción se aplicará proporcionalmente sobre la parte de rendimiento neto que corresponda a los mencionados arrendatarios.
– Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidades del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
c) Reducción del 60% cuando la vivienda hubiera estado objeto de una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores a la fecha de formalización del contrato.
Régimen transitorio
Para los contratos de arrendamiento de vivienda formalizados antes del 26 de mayo de 2023 continuará siendo aplicable la reducción del 60% a los rendimientos netos del alquiler.
II. IBI
Antes de la aprobación de la Ley por el derecho a la vivienda, los Ayuntamientos ya podían exigir un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del IBI a los inmuebles de uso residencial que se encuentren desempleados. A partir de la entrada en vigor de esta Ley:
– Los Ayuntamientos pueden establecer el recargo hasta el 100% de la cuota líquida del impuesto cuando el periodo de desocupación sea superior a tres (3) años.
– Los Ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo hasta el 150% si el titular tiene 2 o más inmuebles desocupados en el mismo término municipal.
Los recargos no podrán aplicarse hasta que el Ayuntamiento haya formalizado la correspondiente declaración de desocupación de los inmuebles afectados, previa audiencia del contribuyente.
Entre las causas justificadas de desocupación temporal que impiden la aplicación de los recargos encontramos las siguientes:
– Traslado temporal por razones laborales o de formación.
– Cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social.
– Inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro (4) años de desocupación continuada.
– Inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva.
– Vivienda que esté siendo objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida el uso y la disposición.
– Inmuebles los titulares de los cuales, en condiciones de mercado, ofrezcan en venta, con un máximo de un año en esta situación, o de alquiler, con un máximo de seis (6) meses en esta situación.
– Para el supuesto de inmuebles de titularidad de alguna Administración Pública, se considerará también como causa justificada: ser objeto el inmueble de un procedimiento de venta o de puesta en explotación mediante arrendamiento.
