La distinción entre pequeños propietarios y grandes tenedores coge protagonismo con motivo de la aparición de la pandemia de la COVID-19, puesto que el gobierno central dicta un paquete de medidas de ayudas urgentes en el ámbito social y económico para determinados sectores de la población con mayor riesgo de vulnerabilidad. También la Generalitat de Catalunya legisla al respecto.
Según la normativa estatal, ¿quién es gran tenedor en España?
El Real Decreto Ley 11/2020 distingue entre “pequeños propietarios” y “grandes tenedores” a la hora de ofrecer las correspondientes ayudas al alquiler. Así pues, este texto normativo, vigente hasta el 31 de octubre de 2021, contiene la siguiente definición de gran tenedor:
- Persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, sin contar los garajes y trasteros, o que bien posea una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. Destacar que la definición que la norma hace referencia a inmuebles urbanos, por lo que entrarían en esta definición tanto viviendas como locales.
Pequeño propietario es, por el contrario, que no reúne estas condiciones, es decir, que tenga menos de 10 inmuebles urbanos o superficie construida de menos de 1.500m2.
Ello afectaba a la aplicación de determinadas medidas, entre las que caben resaltar:
1- Moratoria automática de la renta de alquiler o quita del 50% en viviendas.
2- Suspensión de los procedimientos de desahucios y lanzamientos en situaciones de vulnerabilidad económica sin alternativa habitacional.
3- Medidas de apoyo a los locales comerciales para la moratoria en el pago de la renta o reducción 50%.
¿Quién es considerado gran tenedor en Catalunya?
Actualmente se define como grandes tenedores de vivienda en la legislación aprobada en el Parlament de Catalunya:
– A las personas jurídicas que, por sí solas o por medio de un grupo de empresas sean titulares de más de 15 viviendas (con excepción de ciertos promotores sociales de viviendas y personas que tengan más de un 15% de la superficie habitable como vivienda de protección oficial destinadas a alquiler).
La futura legislación autonómica en materia de vivienda
En estos momentos el Gobierno Central trabaja en un proyecto ley de acceso a la vivienda, basado por un lado en programas de ayudas al alquiler para aquellos sectores más vulnerables de la población, y por otro, un paquete de ayudas para la promoción de vivienda de alquiler social, mediante subvenciones a la construcción, a la rehabilitación y a la adquisición de viviendas por las administraciones públicas.
En contra, el Parlament de Catalunya ha anunciado que tiene previsto votar una proposición de ley para evitar los desahucios de familias vulnerables y recuperar los preceptos tumbados del Decreto Ley 17/2019 por el Tribunal Constitucional el pasado enero (tal y como argumenta en su exposición de motivos).
En términos generales esta Ley, si finalmente es aprobada, regulará entre otras las siguientes medidas:
– Las personas jurídicas pasan a ser consideradas grandes tenedores de vivienda cuando, por si solas o por medio de un grupo de empresas, sean titulares de más de 10 viviendas en el territorio del Estado (en lugar de las 15 actuales).
– Ofrecimiento de alquiler social: La obligación de los propietarios grandes tenedores a ofrecer un alquiler social a familias vulnerables (10% ingresos del arrendatario) cuando interponen un desahucio por impago, por expiración de contratos de alquileres, en algunos casos de ocupación y, en supuestos de ejecución hipotecaria.
– Renovación obligatoria de los contratos de alquiler social. Cuando un alquiler social llegue a su fin, el arrendatario tendrá derecho, por una sola vez, a un nuevo contrato siempre que se encuentre en situación de exclusión residencial.
– En referencia a las viviendas vacías la propuesta de ley contiene una serie de importantes medidas que afectan a grandes tenedores de viviendas cuando permanezcan desocupadas, de forma permanente e injustificada, por un periodo de dos o más años. En este caso, las sanciones por no ocupar legalmente las viviendas, una vez requerido por la administración, van desde sanciones económicas de mil euros mensuales; cesión obligatoria por siete años o, incluso, la expropiación forzosa. Todas estas medidas se transmitirán a los propietarios que adquieran una vivienda vacía.
– Se crea un Registro que dependerá de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya donde deberán inscribirse todas las personas jurídicas que sean susceptibles de ser consideradas grandes tenedores. Se concede el plazo de UN MES para la inscripción.
En conclusión, habrá que estar muy atento a la hora de adquirir un inmueble urbano, o planificar la venta de alguna finca en propiedad, articulado por medio de compra-venta, donación, herencia, etc…, pues deberemos atender a cómo influyen estas operaciones en nuestro patrimonio inmobiliario a la hora de poder ser considerados, o no, grandes tenedores de vivienda.
