Era muy esperado el Real Decreto que marcara a arrendadores y arrendatarios de locales de negocio el camino a seguir en una situación tan extraordinaria como la actual y ante una legislación como la española que a diferencia de la de otros países de nuestro entorno, no dispone de un marco legislativo que permita regular sus efectos.
Finalmente, se dictó el Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril que, a la hora de enfrentarse a los efectos devastadores que la COVID-19 está provocando en este tipo de contratos, no optó por un sistema de carencia en el pago de la renta sino por un sistema de simple moratoria. Quizás hubiera sido mucho más adecuado buscar un sistema mixto y, siempre, acompañado de las imprescindibles ayudas como las que se han ofrecido a otros afectados por la COVID-19.
Como decíamos, el RDL 15/2020 ha optado por las moratorias y de forma muy limitada, pues afecta a unos pocos arrendatarios, y sin ayudas específicas como los arbitrados por ejemplo para los inquilinos de viviendas. Concretamente, el repetido RDL sólo afecta a los arrendatarios que tengan como arrendador a un gran tenedor de bienes inmuebles. Esto significa que todos aquellos arrendatarios de locales, los propietarios de los cuales no sean grandes tenedores (la mayor parte) en realidad quedan fuera del marco regulatorio del RDL, debido que estos arrendadores no tienen ninguna obligación de aceptar la posible moratoria solicitada.
La única opción que les queda a estos arrendatarios es el acuerdo extrajudicial, solución que también puede interesar al propietario que corre un peligro real de no cobrar las rentas y que no se puede permitir dejarlas de cobrar durante todo el tiempo que puede durar un procedimiento judicial hasta el lanzamiento, que a partir de ahora será aún más largo (por el colapso de los juzgados), añadido a la dificultad que se vislumbra por la crisis para encontrar nuevos arrendatarios.
A la hora de buscar este acuerdo beneficioso para ambas partes, en una adecuada negociación entre propietario y arrendatario, el primero debe tener en cuenta varias circunstancias que enumeramos a continuación:
1. El tiempo que lleva vigente el contrato. Si estamos ante un buen arrendatario que lleva años en el arrendamiento cumpliendo puntualmente sus obligaciones es recomendable realizar lo que esté en poder del propietario para llegar a un acuerdo satisfactorio para ambas partes.
2. La duración de tiempo que resta del contrato. Si queda todavía mucho plazo de contrato y le interesa al propietario la continuidad con el mismo arrendatario, lo recomendable es facilitar un acuerdo con el arrendatario. Si por el contrario, el propietario desea recuperar el objeto arrendado seguramente le interese no ceder en exceso, exigiendo al arrendatario el cumplimiento del contrato siempre dentro de la legalidad.
3. El importe de la renta. En los casos que se esté pagando una renta por encima del mercado, será más fácil ceder a una reducción que en los casos que la renta se encuentre muy por debajo del mercado.
4. La previsión futura de viabilidad del negocio establecido.
5. La situación económica del propietario, así como la de la parte arrendataria.
6. Puede ser recomendable negociar otras cláusulas como contraprestación al aplazamiento o reducción de renta (por ejemplo: estableciendo un periodo de obligado cumplimiento, ampliando o reduciendo según interese la duración del contrato, aumentar el importe de la renta transcurrido un determinado plazo o establecer cláusulas de revisión futuras en varios puntos porcentuales).
7. Debe dejarse constancia del acuerdo. Un sistema para dejar constancia escrita es firmar los documentos PDF a través de firma electrónica autorizada. El documento se puede pasar entre las partes por correo electrónico. En estos casos es conveniente hacer constar en el acuerdo que su validez y eficacia queda condicionada a la firma de las dos partes.
Las personas que carezcan de firma digital o electrónica, dado que en nuestro ordenamiento admite libertad de forma contractual, se pueden admitir acuerdos mediante consentimiento por medio de correos electrónicos e incluso WhatsApp, cumpliendo determinados requisitos. Ahora bien, en estos casos es muy importante antes de dar el consentimiento estar bien asesorados sobre los pactos a los que se quiere llegar, para que cualquier modificación de los mismos requiere el consentimiento de ambas partes.
