Régimen de contención de rentas en los nuevos contratos de alquiler de vivienda

El pasado día 22 de septiembre de 2020 entró en vigor la Llei 11/2020 de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de alquiler que fue aprobada por el Parlament de Catalunya.

Con esta Ley la Generalitat trata de dar respuesta urgente a la situación de emergencia en materia de vivienda, agravada por los efectos económicos del COVID, ante el peligro que representa para muchas familias en situación de vulnerabilidad económica el quedarse sin vivienda por falta de recursos económicos para pagar el alquiler. Para paliar esta situación se impone un régimen de contención de rentas de alquiler para aquellos municipios declarados como áreas de mercado tenso.

Este listado deberá ser revisado antes de 1 año para que esta norma pueda seguir aplicándose.

A QUE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA AFECTA LA LEY

1.- A los nuevos contratos de alquiler de vivienda PERMANENTE que se celebren a partir de la entrada en vigor de la ley, o sea a partir del 22 de septiembre de 2020, que se hallen situados en cualquiera de los municipios declarados como área de mercado tenso de vivienda.

2.- A los contratos de arrendamiento de vivienda PERMANENTE celebrados con posterioridad a 1 de enero de 1995 si, concurren estos dos supuestos:

2.1.- que la vivienda alquilada se encuentre en un área declarada de mercado tenso de alquiler.

2.2.- Que las partes acuerden, con posterioridad al 22/09/2020, modificar el contrato bien ampliando su duración o variando la renta de alquiler pactada.

A QUE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA NO SE APLICA LA LEY

Son aquellos contratos de arrendamiento de vivienda que ya cuentan con una regulación específica de fijación del precio de alquiler tales como los que tienen por objeto viviendas de protección oficial, de alquiler social, de carácter asistencial, etc…

COMO SE LIMITA EL PRECIO DEL ALQUILER A LAS VIVIENDAS QUE AFECTA ESTA LEY

Será de aplicación el menor de estos límites:

1.- “El índice de precios de referencia” que publica el departamento competente en materia de vivienda de la Generalitat, y al que se puede acceder y consultar a través de su página web, que nos indica cual es el precio medio/m2 que, calculado por la superficie útil interior de la vivienda nos dará la renta de alquiler a fijar en el contrato.

El precio inferior y superior, que también aparecen a la hora de hacer la consulta, no se han de tener en cuenta.

2.- La renta de alquiler pactada en el último contrato de arrendamiento si la vivienda se ha arrendado dentro de los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la Ley y actualizada por aplicación del Indice de Garantía de Competitividad.

Excepciones a la aplicación del punto 2:

Cuando se haya arrendado a un familiar – se aplica el índice de Precios
Cuando el contrato de arrendamiento anterior lo era de una vivienda con a una regulación especial del precio del alquiler (ej. Protección oficial) deja de estarlo y queda sujeta al régimen establecido por esta ley – se aplica el Indice de Precios.

REGULACION ESPECIAL EN FUNCIÓN DE LOS INGRESOS ECONOMICOS DEL ARRENDADOR

Solo se aplicaría como límite la renta pactada en el último contrato de arrendamiento suscrito dentro de los últimos cinco años antes de la entrada en vigor de la Ley, si se dan conjuntamente estos dos supuestos:

1.- ARRENDADOR: Que los ingresos de la unidad de convivencia, incluidas las rentas percibidas por los arrendamientos, sean iguales o inferiores 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de la Generalitat (19.919,33€/anuales).

2.- ARRENDATARIO: Y siempre que los ingresos del arrendatario sean superiores 3,5 veces el indicador de renta de suficiencia de la Generalitat (27.887,05€/año).

Pero si la renta a aplicar según lo dicho anteriormente es inferior a la que resultaría según el Indice de Precios de Alquiler, entonces la Ley permite aplicar esta última.

POSIBILIDAD DE INCREMENTAR LA RENTA RESULTANTE DE LA APLICACIÓN DEL INCIDE DE REFERENCIA

En el caso de que la renta de alquiler del nuevo arrendamiento venga determinada por el valor resultante de la aplicación del Índice de Referencia, ésta podrá incrementarse hasta un máximo de un 5% si en la vivienda objeto de arrendamiento concurren 3 de las siguientes características:

Ascensor
Aparcamiento
Vivienda amueblada
Sistema de calefacción o refrigeración
Zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o terrado
Piscina comunitaria o equipamientos análogos
Servicio de conserjería en el edificio
Vistas especiales.

LA REALIZACION DE OBRAS DE MEJORA EN LA VIVIENDA POR EL ARRENDADOR POSIBILITA EL INCREMENTO DE LA RENTA DE ALQUILER

Cuando el arrendador haya realizado obras, en el último año, que mejoren la habitabilidad, seguridad, confortabilidad o la eficiencia energética, podrá proponer al arrendatario un incremento del precio de referencia basándose en el capital invertido en la mejora al que se le restaran las subvenciones o ayudas públicas de las que haya sido beneficiario. El importe resultante se multiplicará por el interés legal del dinero incrementado en 3 puntos (total 6%) y se dividirá por 12 meses.

El incremento mensual no podrá ser superior al 20% de la renta establecida de acuerdo con el régimen de contención de rentas.

LAS PARTES PUEDEN PACTAR QUE LOS GASTOS GENERALES Y SERVICIOS INDIVIDUALES DE LA VIVIENDA ARRENDADA VAYAN A CARGO DEL ARRENDATARIO

Podrá pactarse en el contrato de arrendamiento de vivienda sujeto a régimen de contención de rentas regulado por esta Ley, que determinados gastos de la vivienda sean repercutidos a la parte arrendataria, de la misma manera se viene aplicando de acuerdo con el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Estos gastos son: