El Pleno del Tribunal Constitucional ha dictado sentencia declarando inconstitucional parte del Decreto Ley del Gobierno de Catalunya 17/2019 que regula las medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda. Este decreto introducía modificaciones a otras disposiciones normativas como la Ley 18/2007 de 28 de diciembre, de derecho a la vivienda, ley 24/2015 de 19 de julio de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética y la Ley 4/2016 de 23 de diciembre de medidas de protección a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión social.
El motivo por el que se declara la inconstitucionalidad de varios artículos de este Decreto Ley 17/2019, reside en que estas modificaciones que introduce respecto de leyes anteriores y que además afectan al régimen esencial del derecho de propiedad reconocido en el art. 33 CE, no puede ser objeto de regulación mediante un decreto ley.
El contenido de los artículos declarados nulos, básicamente, afectaban a la regulación de las siguientes cuestiones:
INCUMPLIMIENTO DE LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD
Se declara la inconstitucionalidad de los artículos del Real Decreto 17/2019 que introducían modificaciones a la Ley 18/2007 de 28 de diciembre que regula el derecho a la vivienda, en lo referente a los supuestos de incumplimiento de la función social de la propiedad de una vivienda o edificio de viviendas cuando “permanecía desocupada de manera permanente e injustificada por un plazo de dos años. Ni la ocupación de estas viviendas sin título habilitante ni la transmisión de su titularidad alteran la situación de incumplimiento de la función social de la propiedad”.
Este incumplimiento de la función social de la propiedad por falta de ocupación se extendía también a las viviendas con protección oficial o reservada por el planeamiento urbanístico a este tipo de residencia. En estos dos supuestos, además, consideraba la norma que se producía un incumplimiento del deber de la propiedad de destinarlos a los usos compatibles con la ordenación territorial y urbanística.
Más allá de la definición de vivienda vacía como aquellas viviendas o edificios de viviendas que permanezcan desocupados de forma permanente e injustificadamente por más de dos años, se introducía una modificación por la que se extendía dicha situación anómala de desocupación a los edificios de viviendas en construcción con más del 80% de las obras ejecutadas, una vez transcurridos más de dos años desde la finalización del plazo máximo para acabarlas.
El TC declara inconstitucional el régimen sancionador en caso de declaración de incumplimiento de esta función social, en el que se facultaba a la Administración para actuar en caso que el propietario desatendiera los requerimientos para adoptar las medidas necesarias para ocupar dichas viviendas como residencia de personas. Estas medidas abarcaban desde la ejecución forzosa con imposición de multas que a su vez eran compatibles con las correspondientes sanciones por la infracción administrativa, hasta la expropiación forzosa en los casos legalmente establecidos, y si el propietario era una persona jurídica privada, la ejecución forzosa de las medidas requeridas por la administración se podía exigir mediante la imposición de una multa de 1.000€ por cada vivienda y por lapsus de tiempo de un mes mientras permanezca desocupada y con un límite máximo total del 50% del precio estimado de la vivienda.
OBLIGACIÓN A LOS PROPIETARIOS DE VIVIENDAS A OFRECER SU ALQUILER FORZOSO
El segundo grupo de preceptos declarados inconstitucionales, se refieren a la obligación de los propietarios grandes tenedores de ofrecer un alquiler social en terminadas circunstancias y condiciones.
Esta obligación de ofrecimiento de alquiler social ya venía regulada en la anterior Ley 24/2015 de 29 de julio de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética (vigente), así por ejemplo, las personas jurídicas que fueran grandes tenedores o hubieran adquirido después del 1 abril de 2008 viviendas provenientes de ejecuciones hipotecarias, antes de interponer cualquier demanda de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago del alquiler, venían obligados a ofrecer a los afectados (si estaban en riesgo de exclusión residencia) un alquiler social con precio limitado.
El Decreto Ley 17/2019, no modifica dicha obligación por lo que continua vigente, pero sí introducía otros supuestos y condiciones nuevas, que son los declarados inconstitucionales por el TC, donde se extendía esa obligación de ofrecer un alquiler social antes de interponer una demanda judicial de desahucio a los motivos:
- Por finalización o vencimiento de contrato (o cualquier título que habilite la ocupación).
- Por ocupación de una vivienda sin título jurídico” (vivienda vacía o desocupada y siempre que el demandante gran tenedor se incluyera dentro de los supuestos definidos legalmente).
También son declaradas inconstitucionales las modificaciones introducidas por este Decreto Ley referidas a la obligación de renovar, por una única vez, los alquileres sociales una vez llegados a su finalización y la inclusión dentro de la definición del concepto “gran tenedor” de los fondos de capital riesgo o titulación de activos y de las personas físicas que disponga de la titularidad de más de 15 vivienda. Gracias a esta declaración de nulidad, por ejemplo, las personas físicas por el hecho de ser propietarias de más de 15 viviendas no podrán ser consideradas como grandes tenedores.
EXPROPIACIÓN FORZOSA DE VIVIENDAS VACíAS
Otros preceptos declarados inconstitucionales de la Ley 17/2019 introducían modificaciones a la Ley 4/2016 de 23 de diciembre de medidas de protección al derecho de las personas en riesgo de exclusión social, y atribuían a la administración facultades de expropiación forzosa de viviendas vacías aludiendo al interés social. Con ello se intentaba dotar a la administración de un parque de viviendas asequibles de alquiler para atender las necesidades de viviendas de las personas en riesgo de exclusión residencial. Por otro lado, también se obligaba a los grandes tenedores de viviendas vacías a ofrecer a sus ocupantes en situación de riesgo el realojamiento en una vivienda de su titularidad en régimen de alquiler.
