Una de las modificaciones importantes de la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos llevada a cabo por el Real decreto ley 7/2019, es el establecimiento de límites muy estrictos a las garantías adicionales a la fianza, que hasta este momento no existían, aplicables en los contratos firmados con posterioridad al 6 de marzo de 2019.
En un contrato de arrendamiento de vivienda firmada a partir del 6 de marzo de 2019, el arrendador recibirá como fianza legal el importe de un mes de renta, pero como garantía adicional monetaria solo podrá recibir dos mensualidades. Por lo tanto, el periodo máximo de garantía podrá ser de tres meses.
Aun así, este límite de dos mensualidades no será aplicable cuando se trate de contratos de larga duración, que son aquellos que tienen una duración de más de cinco años, o de más de siete años, si el arrendador fuera una persona jurídica. En estos casos de contratos de larga duración no existen límites en las garantías y, por lo tanto, las partes otorgantes podrán pactar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza legal obligatoria de un mes.
TRATAMIENTO FISCAL DE LOS DIFERENTES TIPOS DE FIANZAS
La Agència Tributària de Catalunya está empezando a efectuar requerimientos sobre la tributación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP) de estas fianzas complementarias que se pueden pedir en los contratos de arrendamiento de vivienda.
Este organismo administrativo tiene el siguiente criterio sobre el tratamiento que hay que dar a los diferentes tipos de fianzas de los contratos de alquiler de vivienda:
- La fianza legal no resta obligada al pago del ITP
- Las fianzas adicionales están sometidas a la liquidación de la ITP, al tipo del 1%. La base imponible es el total importe a que sube la garantía o fianza adicional.
Sobre esta cuestión hay un general desconocimiento, pero la motivación jurídica de esta tributación la encontramos en el artículo 8 del Real decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el cual se aprueba el texto refundido de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, que somete a tributación del ITP la constitución de fianzas y establece que el obligado en el pago del impuesto es el propietario que recibe la garantía.
La obligación de tributar por ITP es exigible tanto si la fianza adicional se deposita a la INCASÒL como si no.
3. Los avales dinerarios o personales también tienen que tributar en concepto de ITP al tipo del 1%. La base imponible será la cantidad afianzada.
El supuesto más habitual que nos encontraremos son los contratos de arrendamiento donde una persona (padre, madre, socio de una empresa…) avala el arrendatario en el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de alquiler. Esta fianza, aval o garantía está sujeta a ITP.
El sujeto pasivo del impuesto es el beneficiario de la garantía, en este caso el propietario arrendador.
PRESENTACIÓN DE AUTOLIQUIDACIONES EN LA CAMBRA DE LA PROPIETAT
Para presentar las autoliquidaciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) por arrendamientos de viviendas, tanto si el importe de la garantía supera la misma fianza legal, como si contienen aval o afianzamiento de terceros, se puede hacer el depósito de la fianza y el pago de este impuesto a las oficinas de la Càmara de la Propietat. Ambos trámites se hacen simultáneamente, ahorrando al propietario las gestiones a la Oficina Liquidadora de la Generalitat y a las entidades financieras para la presentación y pago de la autoliquidación del impuesto.
En último lugar, hay que comentar que desde la entrada en vigor del Real decreto ley 7/2019, el 6 de marzo de 2019 (al que nos hemos referido al inicio de este boletín), los arrendamientos de viviendas continúan estando sujetas a la ITP, pero restan exentos de pago. A la práctica esto supone que hay que continuar presentando la autoliquidación del impuesto, si viene el importe a ingresar, será de 0 €, quitado, como hemos visto, de los casos en que se presten garantías adicionales a la fianza legal o contengan aval o afianzamiento de terceros, supuestos en los cuales sí que se tendrá que tributar por ITP de la forma que hemos explicado.
El hecho de no presentar dentro de plazo la autoliquidación de la ITP en los casos que no se produzca perjuicio económico (es decir, cuando la cuota a ingresar es 0 €), se considera una infracción leve a la cual corresponde una sanción consistente en multa pecuniaria fija de 200 €.
