Reial Decret llei 15/2020, de 21 d’abril, de mesures urgents complementàries per donar suport a l’economia i l’ocupació.
Aquest Reial Decret llei publicat al BOE i que entra en vigor el 23 d’abril de 2020 regula, entre altres mesures, la possible moratòria en el pagament de la renda, en els contractes d’arrendament per a ús diferent del d’habitatge (locals, despatxos, magatzems …)
Com ja va succeir en el cas del pagament de rendes d’habitatge es realitza una distinció entre locals propietat d’un gran tenidor, considerant com a tal els que siguin propietaris (tant persona física com jurídica) de més de 10 immobles o d’una superfície construïda de més de 1.500 m2, i els petits propietaris.
En el supòsit d’arrendaments per a ús diferent del d’habitatge en què l’arrendador tingui la consideració de gran tenidor.
Els arrendataris podran sol·licitar en el termini d’un mes des de l’entrada en vigor d’aquest Reial Decret llei la moratòria en el pagament de les seves rendes que s’aplicarà de forma automàtica i que afectarà el període de temps que duri l’estat d’alarma i les seves pròrrogues i a les mensualitats següents, prorrogables una a una, si aquell termini fos insuficient en relació amb l’impacte provocat pel COVID-19, sense que puguin superar-se, en cap cas, els quatre mesos.
L’arrendador estarà obligat a acceptar aquesta pròrroga sempre que no s’hagués aconseguit, abans de la publicació d’aquest Reial Decret, un acord entre les dues parts de moratòria o de reducció de renda.
Aquesta renda quedarà ajornada sense cap tipus de penalització o pagament d’interessos, amb el fraccionament de la totalitat de les quotes impagades durant el termini de 2 anys a comptar des del mes en què torni a reiniciar-se el pagament de la renda o fins a la finalització del contracte d’arrendament si el termini fos inferior.
En el cas de contractes d’arrendament per a ús diferent del d’habitatge en els que l’arrendador entri dins la consideració de petit propietari.
L’arrendatari podrà sol·licitar de la persona arrendadora, en el termini d’un mes, des de l’entrada en vigor d’aquest Reial Decret llei l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda sempre que les parts no haguessin arribat abans un acord relatiu a l’ajornament o rebaixa de la renda.
En el present supòsit no s’estableix una moratòria automàtica, ni s’estableixen les condicions de la moratòria, sinó que s’ha d’arribar a un acord entre propietari i llogater, si bé en aquest cas es permet la utilització de les quantitats lliurades en concepte de fiança per cobrir totalment o parcialment el pagament de les rendes, fiança que haurà de ser restablerta per l’arrendatari en el termini d’1 any.
Quins arrendataris poden beneficiar-se d’aquesta mesura?
Podran sol·licitar les moratòries en el pagament de les rendes de lloguer les pimes i autònoms que compleixin els següents requisits:
En el cas de l’autònom amb un contracte d’arrendament d’un local afecte a la seva activitat econòmica:
- Estar afiliat i en situació d’alta a la data de la declaració de l’estat d’alarma de 14 de març en el règim especial de la Seguretat Social dels treballadors per compte propi o autònoms o en el règim especial de la Seguretat Social dels Treballadors del Mar o, si s’escau, en una de les mutualitats substitutòries del RETA.
- Que la seva activitat hagi quedat suspesa a causa de l’entrada de l’estat d’alarma.
- En el cas que l’activitat econòmica no s’hagi vist suspesa, com a conseqüència de l’estat d’alarma, l’autònom ha d’acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior al qual se sol·licita l’ajornament en, al menys, un 75%, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre a què pertany l’esmentat mes referit a l’any anterior.
En cas de la pime amb contracte d’arrendament d’un immoble per desenvolupar la seva activitat econòmica:
- Que no se superin els límits que estableix l’article 257.1 de Reial Decret Legislatiu 1/2010, de 2 de juliol (Llei de societats de capital). És a dir, que es donin dos dels següents requisits: (i) que el total de les partides de l’actiu de la pime no superi durant dos exercicis consecutius els quatre milions d’euros, (ii) que l’import net de la xifra anual de negocis no superi els vuit milions d’euros durant dos anys consecutius, o (iii) que el nombre mitjà de treballadors durant l’exercici no sigui superior a 50.
- Que l’activitat hagi quedat suspesa a causa de l’entrada en vigor de l’estat d’alarma.
- En el cas que l’activitat no es vegi suspesa per l’estat d’alarma, la pime ha d’acreditar la reducció de la seva facturació del mes natural anterior a la qual se sol·licita la moratòria en, al menys un 75%, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre a què pertany l’esmentat mes referit a l’any anterior.
Com acreditar els requisits per demanar l’ajornament de la renda.
L’arrendatari haurà d’acreditar davant l’arrendador el compliment dels requisits exigits per optar a la moratòria en el pagament del lloguer mitjançant l’aportació de la següent documentació:
– En cas d’haver sofert una reducció d’activitat, haurà de presentar una declaració responsable en la qual, d’acord amb la informació comptable i d’ingressos i despeses, es faci constar la reducció de la facturació mensual en, al menys un 75%, en relació amb la facturació mitjana mensual del mateix trimestre del l’any anterior.
Si l’arrendador ho requereix l’arrendatari haurà de mostrar els seus llibres comptables al propietari per acreditar la reducció de l’activitat.
– En cas d’haver patit una suspensió de l’activitat, la pime o l’autònom haurà d’acreditar mitjançant certificat expedit per l’Agència Tributària o l’òrgan competent de la comunitat autònoma sobre la base de la declaració de cessament d’activitat declarada per l’interessat.
Conseqüències de l’aplicació indeguda de la moratòria.
Els llogaters que s’hagin beneficiat de l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda sense reunir els requisits exigits seran responsables dels danys i perjudicis que s’hagin pogut produir, així com de totes les despeses generades per l’aplicació d’aquestes mesures excepcionals, sense perjudici de les responsabilitats d’un altre ordre que la conducta dels mateixos pogués donar lloc.
