Era molt esperat el Reial Decret que marqués a arrendadors i arrendataris de locals de negoci el camí a seguir en una situació tan extraordinària com l’actual i davant una legislació com l’espanyola que a diferència de la d’altres països del nostre entorn, no disposa d’un marc legislatiu que permeti regular els seus efectes.
Finalment, es va dictar el Reial Decret llei 15/2020, de 21 d’abril que, a l’hora d’enfrontar-se als efectes devastadors que la COVID-19 està provocant en aquest tipus de contractes, no va optar per un sistema de carència en el pagament de la renda sinó per un sistema de simple moratòria. Potser hagués estat molt més adequat buscar un sistema mixt i, sempre, acompanyat dels imprescindibles ajuts com els que s’han ofert a altres afectats per la COVID-19.
Com dèiem, el RDL 15/2020 ha optat per les moratòries i de forma molt limitada, doncs afecta a uns pocs arrendataris, i sense ajuts específics com els arbitrats per exemple pels llogaters d’habitatges. Concretament, el repetit RDL sols afecta als arrendataris que tinguin com arrendador a un gran tenidor de béns immobles. Això significa que tots aquells arrendataris de locals, els propietaris dels quals no siguin grans tenidors (la major part) en realitat queden fora del marc regulatori del RDL, degut que aquests arrendadors no tenen cap obligació d’acceptar la possible moratòria sol·licitada.
L’única opció que els queda a aquests arrendataris és l’acord extrajudicial, solució que també pot interessar al propietari que corre un perill real de no cobrar les rendes i que no es pot permetre deixar-les de cobrar durant tot el temps que pot durar un procediment judicial fins al llançament, que a partir d’ara encara serà més llarg (pel col·lapse dels jutjats), afegit a la dificultat que s’albira per la crisi per trobar nous arrendataris.
A l’hora de buscar aquest acord beneficiós per ambdues parts, en una adequada negociació entre propietari i arrendatari, el primer ha de tenir en compte diverses circumstàncies que enumerem tot seguit:
1. El temps que porta vigent el contracte. Si estem davant un bon arrendatari que porta anys en l’arrendament complint puntualment les seves obligacions és recomanable realitzar el que estigui en poder del propietari per a arribar a un acord satisfactori per a les dues parts.
2. La durada de temps que resta del contracte. Si queda encara molt termini de contracte i li interessa al propietari la continuïtat amb el mateix arrendatari, el recomanable és facilitar un acord amb l’arrendatari. Si per contra, el propietari desitja recuperar l’objecte arrendat segurament li interessi no cedir en excés, exigint a l’arrendatari el compliment del contracte sempre dins de la legalitat.
3. L’import de la renda. En els casos que s’estigui pagant una renda per sobre del mercat, serà més fàcil cedir a una reducció que en els casos que la renda es trobi molt per sota del mercat.
4. La previsió futura de viabilitat del negoci establert.
5. La situació econòmica del propietari, així com la de la part arrendatària.
6. Pot ser recomanable negociar altres clàusules com a contraprestació a l’ajornament o reducció de renda (per exemple: establint un període d’obligat compliment, ampliant o reduint segons interessi la durada del contracte, augmentar l’import de la renda transcorregut un determinat termini o establir clàusules de revisió futures en diversos punts percentuals).
7. Ha de deixar-se constància de l’acord. Un sistema per a deixar constància escrita és signar els documents PDF a través de signatura electrònica autoritzada. El document es pot passar entre les parts per correu electrònic. En aquests casos és convenient fer constar en l’acord que la seva validesa i eficàcia queda condicionada a la signatura de les dues parts.
Les persones que manquin de signatura digital o electrònica, atès que en el nostre ordenament s’admet llibertat de forma contractual, es poden admetre acords mitjançant consentiment per mitjà de correus electrònics i fins i tot WhatsApp, complint determinats requisits. Ara bé, en aquests casos és molt important abans de donar el consentiment estar ben assessorats sobre els pactes als que es vol arribar, perquè qualsevol modificació dels mateixos requereix el consentiment de totes dues parts.
