El passat dia 22 de setembre de 2020 va entrar en vigor la Llei 11/2020 de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes de lloguer que va ser aprovada pel Parlament de Catalunya.
Amb aquesta Llei la Generalitat tracta de donar resposta urgent a la situació d’emergència en matèria d’habitatge, agreujada pels efectes econòmics del COVID, davant el perill que representa per a moltes famílies en situació de vulnerabilitat econòmica el quedar-se sense habitatge per falta de recursos econòmics per pagar el lloguer. Per pal·liar aquesta situació s’imposa un règim de contenció de rendes de lloguer per a aquells municipis declarats com a àrees de mercat tens.
Aquest llistat haurà de ser revisat abans d’1 any perquè aquesta norma pugui seguir aplicant-se.
A QUINS CONTRACTES D’ARRENDAMENT D’HABITATGE AFECTA LA LLEI
1.- Als nous contractes de lloguer d’habitatge PERMANENT celebrats a partir de l’entrada en vigor de la llei, o sigui a partir del 22 de setembre de 2020, que es trobin situats en qualsevol dels municipis declarats com a àrea de mercat tens d’habitatge.
2.- Als contractes d’arrendament d’habitatge PERMANENT celebrats amb posterioritat a l’1 de gener de 1995 si, concorren aquests dos supòsits:
2.1.- Que l’habitatge llogat es trobi en una àrea declarada de mercat tens de lloguer.
2.2.- Que les parts acordin, amb posterioritat al 22/09/2020, modificar el contracte bé ampliant la seva durada o variant la renda de lloguer pactada.
A QUINS CONTRACTES D’ARRENDAMENT D’HABITATGE NO S’APLICA LA LLEI
Són aquells contractes d’arrendament d’habitatge que ja compten amb una regulació específica de fixació del preu de lloguer com ara els que tenen per objecte habitatges de protecció oficial, de lloguer social, de caràcter assistencial, etc …
COM ES LIMITA EL PREU DEL LLOGUER ALS HABITATGES QUE AFECTA AQUEST LLEI
És aplicable el menor d’aquests límits:
1.- “L’índex de preus de referència” que publica el departament competent en matèria d’habitatge de la Generalitat, i al que es pot accedir i consultar a través de la seva pàgina web, que ens indica quin és el preu mitjà/m2 que, calculat per la superfície útil interior de l’habitatge ens donarà la renda de lloguer a fixar en el contracte.
El preu inferior i superior, que també apareixen a l’hora de fer la consulta, no s’han de tenir en compte.
2.- La renda de lloguer pactada en l’últim contracte d’arrendament si l’habitatge s’ha arrendat dins dels cinc anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei i actualitzada per aplicació de l’índex de Garantia de Competitivitat.
Excepcions a l’aplicació del punt 2:
• Quan s’hagi arrendat a un familiar – s’aplica l’índex de Preus.
• Quan el contracte d’arrendament anterior era d’un habitatge amb a una regulació especial del preu del lloguer (ex. Protecció oficial) deixa d’estar-ho i queda subjecta al règim establert per aquesta llei – s’aplica l’Índex de Preus.
REGULACIÓ ESPECIAL EN FUNCIÓ DELS INGRESSOS ECONÒMICS DE L’ARRENDADOR
Només s’aplicaria com a límit la renda pactada en l’últim contracte d’arrendament subscrit dins dels últims cinc anys abans de l’entrada en vigor de la Llei, si es donen conjuntament aquests dos supòsits:
1.- ARRENDADOR: Que els ingressos de la unitat de convivència, incloses les rendes percebudes pels arrendaments, siguin iguals o inferiors a 2,5 vegades l’indicador de renda de suficiència de la Generalitat (19.919,33 €/anuals).
2.- ARRENDATARI: I sempre que els ingressos de l’arrendatari siguin superiors 3,5 vegades l’indicador de renda de suficiència de la Generalitat (27.887,05 €/any).
Però si la renda a aplicar segons el que s’ha dit anteriorment és inferior a la que resultaria segons l’Índex de Preus de Lloguer, llavors la llei permet aplicar aquesta última.
POSSIBILITAT D’INCREMENTAR LA RENDA RESULTANT DE L’APLICACIÓ DE L’ÍNDEX DE REFERÈNCIA
En el cas que la renda de lloguer del nou arrendament estigui determinada pel valor resultant de l’aplicació de l’Índex de Referència, aquesta podrà incrementar-se fins a un màxim d’un 5% si en l’habitatge objecte d’arrendament concorren 3 de les següents característiques:
1. Ascensor
2. Aparcament
3. Habitatge moblat
4. Sistema de calefacció o refrigeració
5. Zones comunitàries d’ús compartit, com jardí o terrat
6. Piscina comunitària o equipaments anàlegs
7. Servei de consergeria a l’edifici
8. Vistes especials.
LA REALITZACIÓ D’OBRES DE MILLORA A L’HABITATGE PER PART DE L’ARRENDADOR POSSIBILITA L’INCREMENT DE LA RENDA DE LLOGUER
Quan l’arrendador hagi realitzat obres, en l’últim any, que millorin l’habitabilitat, seguretat, confortabilitat o l’eficiència energètica, pot proposar a l’arrendatari un increment del preu de referència basant-se en el capital invertit en la millora a què se li restaran les subvencions o ajudes públiques de les que hagi estat beneficiari. L’import resultant es multiplicarà per l’interès legal del diner incrementat en 3 punts (total 6%) i es dividirà per 12 mesos.
L’increment mensual no podrà ser superior al 20% de la renda establerta d’acord amb el règim de contenció de rendes.
LES PARTS PODEN PACTAR QUE LES DESPESES GENERALS I SERVEIS INDIVIDUALS DE L’HABITATGE ARRENDAT VAGIN A CÀRREC DE L’ARRENDATARI
Es pot pactar en el contracte d’arrendament d’habitatge subjecte a règim de contenció de rendes regulat per aquesta Llei, que determinades despeses de l’habitatge siguin repercutits a la part arrendatària, de la mateixa manera es ve aplicant d’acord amb l’article 20 de la Llei d’Arrendaments Urbans. Aquestes despeses són:
1. IBI
2. TAXA DE RECOLLIDA D’ESCOMBRARIES
3. DESPESES DE COMUNITAT
4. SERVEI DE PORTERIA
5. ALTRES QUE TINGUIN VINCULACIÓ DIRECTA AMB L’HABITATGE (p.ex. subministraments ..).
QUE PASSA SI L’HABITATGE ARRENDAT ÉS D’OBRA NOVA O RESULTA D’UN PROCÉS DE REHABILIACIÓ INTEGRAL
El règim de contenció de rendes de lloguer que preveu aquesta Llei no els és d’aplicació fins al 22/09/2023.
