Ayer entró en vigor la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, como parte de un renovado o reeditado paquete de “medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler” (Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, BOE nº 55 de 5 de marzo de 2019). Independientemente de la posible eficacia de sus preceptos, no podemos dejar de criticar este sistema legislativo pendular, ahora sí, ahora no, que lo único que provoca es una sensación en la ciudadanía de falta de seriedad y ausencia de seguridad jurídica, lo cual en ningún caso favorece las políticas de vivienda en materia de arrendamientos urbanos. Hemos llegado al extremo, de difícil explicación, en que existen tres regímenes jurídicos arrendaticios diferentes entre el 15 de diciembre de 2018 y el 6 de marzo de 2019, es decir, menos de tres meses, y se aplicará uno u otro en función de la fecha del contrato de arrendamiento de vivienda. El anterior Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, también de medidas urgentes en materia de alquiler y vivienda, fue derogado al no haberse convalidado en votación por el Congreso de los Diputados. Su contenido era realmente muy similar al del decreto-ley que ahora entra en vigor y que constituye un segundo intento del actual Gobierno para implantar una serie de medidas tendentes a eliminar la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos operada en 2013, y reforzando, por tanto, la posición del arrendatario de vivienda habitual frente al arrendador. En la Exposición de Motivos se intenta justificar la adopción de estas medidas que contiene el decreto-ley: Al igual que la anterior y fallida reforma, su aplicación práctica y efectos inmediatos plantea problemas e incertidumbres sobre las que profundizaremos en otro momento, y, como casi todas las reformas legislativas, tiene luces y sombras. La duración del contrato y el tiempo de preaviso para resolverlo llegada su finalización, la limitación de la fianza adicional (este es uno de los mayores problemas que vemos, y que puede tener un efecto contrario al buscado por el legislador), los gastos de formalización y comercialización, el ITP, son temas que desde hoy han cambiado nuevamente y debemos conocer para tomar las decisiones más adecuadas en la firma de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA: 1. DURACIÓN DEL CONTRATO Y PRÓRROGAS: ¿Qué ocurre después? Hasta ahora, las prórrogas posteriores eran anuales, pero pasan con la reforma a una primera prórroga de 3 años, salvo que alguna de las partes haya dado por finalizado el contrato. Añade también el decreto-ley, y es novedad respecto del anterior, una nueva regulación del preaviso necesario para resolver el contrato por arrendador o arrendatario a la finalización del contrato (a los 5 o a los 7 años de vigencia), estableciéndose éste en 2 meses para el arrendatario y 4 meses para el arrendador. 2. RECUPERACIÓN DE LA VIVIENDA ARRENDADA POR EL ARRENDADOR EN CASO DE NECESITARLA EL ARRENDADOR: 3. ACTUALIZACIÓN DE RENTAS: 4. FIANZA: En este sentido nos da igual que esa garantía adicional se entregue al arrendador mediante aval o en metálico, en ambos casos opera el límite aludido. Se excepcionan de este límite lo que la reforma denomina “contratos de larga duración”, a saber, los que duren o se pacten inicialmente por más de 5 años (7 en el caso de personas jurídicas arrendadoras). Y esta es una de las ventajas de concertar un arrendamiento “de larga duración”, ya que podemos exigir al arrendatario una garantía adicional por el importe que consideremos más adecuado. Nuestro Servicio Jurídico le informará de fórmulas que garanticen el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario sin las limitaciones aludidas, como puede ser, entre otras, la intervención de un fiador solidario. 5. IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES: 6. GASTOS DE GESTIÓN INMOBILIARIA Y DE FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO: 7. RÉGIMEN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CELEBRADOS CON ANTERIORIDAD A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA REFORMA: 8. DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO: La reforma tiene mayor alcance, por ejemplo: – Refuerza la protección del arrendatario en caso de venta de la vivienda sin que esté registrado el contrato en el Registro de la Propiedad, quedando el adquiriente subrogado en la posición del arrendador hasta que el contrato cumpla cinco años o siete si es persona jurídica, – En caso de muerte del arrendatario concede a sus familiares, si se encuentran en situación de especial vulnerabilidad, si hay menores de edad, discapacitados o mayores de 65 años, el derecho a subrogarse en el contrato de alquiler, … También la reforma modifica otras leyes, como la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal de ámbito estatal (y que no afecta a los inmuebles situados en el territorio catalán por disponer de normativa propia), la Ley de Enjuiciamiento Civil (en materia de procedimiento de desahucio de vivienda) y la Ley de Haciendas Locales (bonificaciones IBI en viviendas de renta limitada, posibles recargos de este impuesto sobre viviendas vacías). De su contenido y alcance le iremos informando próximamente tanto por este medio como en nuestra página web. De todas formas, no olviden que nuestro Servicio Jurídico está a su disposición para solventar cualquier duda que les surja. |